VEFA et copropriété : attention danger !

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Un arrêt de la Cour de cassation vient d’offrir une possibilité supplémentaire aux constructeurs d’échapper à leurs obligations en matière de VEFA lors de la mise en copropriété. Acheteurs, une fois de

 

Des faits épouvantables

Cette affaire a été jugée par la 3e chambre civile de la Cour de cassation lors d’un arrêt du 30 novembre 2017 (pourvoi n° 16-19073) qui sera publié au bulletin, ce qui montre son importance.

Une SCI avait vendu en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) quatre pavillons à des ménages. L’ensemble devait être soumis au statut de la copropriété.

Le 21 décembre 2007, la réception est intervenue. Les ménages ont occupé les lieux à partir du début de 2008 et ont découvert une non-conformité grossière des parties communes.

Le talus les protégeant était instable. Les espaces verts promis étaient absents. Sur les 4 places de parking promises, seules 3 existaient, la place pour handicapés ayant été oubliée. Le mur anti-bruit était également oublié. L’eau stagnait dans le local pour les poubelles et l’étanchéité d’un regard était insuffisante.

De 2008 à 2014, les ménages ont dû batailler pour obtenir l’achèvement.

Parallèlement, la SCI leur a fait un procès pour obtenir la totalité du prix, prétextant que l’ensemble immobilier était achevé dès la réception.

Le débat sur l’achèvement

Selon l’article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), un immeuble est achevé « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »

Les constructeurs s’empressent donc de dire que les malfaçons n’ont jamais un caractère substantiel.

Les talus s’effondrent, le mur antibruit est absent (avec l’enfer que cela implique au plan des nuisances sonores), l’eau envahit le local pour les poubelles et la personne handicapée n’a pas de place de stationnement, mais tout cela n’a aucun caractère substantiel aux yeux des constructeurs. Ils ne savent visiblement pas ce que c’est qu’être handicapé ou ce qu’implique le fait de ne pas pouvoir dormir la nuit en raison du vacarme causé par le trafic routier.

Evidemment, les débats sont fréquents et extrêmes sur la question de l’achèvement. Les constructeurs savent que les acquéreurs ont le couteau sous la gorge et veulent qu’ils aillent vivre dans des maisons en état pitoyable tout en ayant tout payé.

Le constat d’achèvement par la personne qualifiée

Quand les parties ne peuvent pas se mettre d’accord sur l’achèvement du bien immobilier, il est possible de faire désigner une personne qualifiée par le tribunal. Ce sont les alinéas 3 à 6 de l’article R 261-2 du CCH :

« La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il n'y a pas accord des parties.

Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, soit parmi celles que le tribunal commet habituellement, soit parmi celles figurant sur une liste établie par arrêté du ministre de la justice et du ministre chargé de la construction et de l'habitation.

La constatation de l'achèvement fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente.

La constatation de l'achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite. »

Dans cette affaire, une personne qualifiée a été désignée. Elle a constaté l’inachèvement de l’ensemble immobilier. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a donc rejeté la demande de paiement de l’intégralité du prix qui ne devait intervenir qu’à l’achèvement.

La position de la Cour de cassation

L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a été cassé.

La haute juridiction estime que la juridiction provençale aurait dû vérifier si, comme le disait la SCI venderesse, les malfaçons avaient bien un caractère substantiel.

Cette interprétation pose problème.

L’article R 261-2 explique que la constatation d’achèvement est parfaite lorsque la personne qualifiée l’opère.

La constatation d’inachèvement opérée par cette personne qualifiée devrait être considérée comme parfaite, elle aussi.

Il est trop facile de demander à des ménages de supporter une loi extrêmement violente à leur égard et de refuser d’appliquer cette loi quand, soudain, elle leur est favorable.

Que reste-t-il aux malheureux ménages concernés ? Le recours au juge pénal ? Les procès pour harcèlement moral concernant le bruit et pour discrimination concernant l’absence de place pour handicapés ?

Si l’on veut éviter les procès à tout va, il faut accepter de donner une autorité réelle à la constatation d’achèvement ou d’inachèvement, d’autant que la position de la Cour de cassation crée une insécurité juridique terrible pour les ménages. Même quand la personne qualifiée désignée par le juge leur donne raison, ils risquent, des années plus tard, de voir cet avis être remis en cause.

Tous ces dossiers ne concernent jamais des entreprises qui ont travaillé parfaitement… Les personnes qualifiées ne trouvent pas leur désignation dans une pochette surprise… S’ils constatent de graves malfaçons, c’est souvent qu’il y a une raison…

Attention danger !

Cet arrêt montre le poids redoutable des lobbys de la construction.

En ces temps où le marché est reparti à la hausse et où le parc locatif privé se réduit constamment, des ménages plus fragiles vont être attirés par les promoteurs. Ce sont exactement les proies qui ne peuvent pas assumer des contestations sur l’achèvement. Pour les ménages fragiles, l’insécurité juridique sur le règlement du prix est catastrophique.

Les acheteurs en copropriété doivent donc faire attention.

La VEFA est réservée aux très riches qui ont la puissance financière nécessaire pour aller vivre ailleurs en cas de litige sur l’achèvement.

Le récent bêtisier des acquéreurs en copropriété n’a pas encore abordé les questions de VEFA.

Il faudra manifestement y venir, d’autant que la mouvance coopérative ne cesse d’utiliser la VEFA et les ventes sur plan pour tenter de diminuer les garanties offertes aux ménages (Thierry POULICHOT, « Garantie d’achèvement et habitat participatif », Annales des loyers, octobre 2017, pp. 120 à 127).

Guy HEIMON,

Chronique jurisprudentielle ‘‘copropriété’’

du LGOC,

commentaire 2017 n°3

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