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Tout savoir sur l'encadrement des loyers

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L'encadrement des loyers recouvre plusieurs dispositifs (©AFP)

Derrière la notion d'encadrement des loyers, il y a en réalité plusieurs dispositifs distincts qui s'appliquent en France. Décryptage.

Afin de protéger les locataires des abus de certains bailleurs, plusieurs dispositifs ont été mis en place pour limiter la hausse des loyers. Il existe ainsi trois formes différentes d'encadrement des loyers : pour le niveau des loyers (avec un plafond en euros par m2), la hausse d'un loyer en cours de bail et pour la revalorisation du loyer entre deux baux.

Quelles sont les communes concernées ?

Toutes les communes situées en zone tendue sont concernées par les mesures d'encadrement du niveau des loyers et entre deux baux. Sont visées "les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social".

En tout, cela représente 28 agglomérations. La liste des communes est la même que celle fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 dans le cadre de la taxe sur les logements vacants.

L'encadrement de la hausse des loyers pendant le bail s'applique en revanche sur l'ensemble du territoire.

Pour le plafonnement des loyers, il ne concerne que les villes qui en ont fait la demande. C'est le cas de Paris.

L'encadrement du niveau des loyers (ou plafonnement)

C'est sans doute le dispositif le plus emblématique et qui a connu un destin mouvementé. Créé initialement par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ou loi Alur), ce dispositif devait être appliqué dans 28 agglomérations. Il ne l'a été que dans deux grandes municipalités : à Paris, à partir du 1er août 2015, et à Lille, à compter du 1er février 2017. Mais le tribunal administratif de Paris l'a annulé le 28 novembre 2017, après une décision similaire à Lille en octobre 2017. Des décisions qui ont été confirmées en appel en juin 2018 pour Paris et en juillet 2018 pour Lille. En effet, cet encadrement du niveau des loyers devait concerner l'ensemble d'une agglomération et non une seule commune.

Ce plafonnement des loyers a fait son retour avec la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ou loi Elan). Il peut désormais être expérimenté pendant 5 ans par les villes qui en font la demande. C'est le cas de Paris à compter du 1er juillet 2019, où un arrêté préfectoral a été signé avec des plafonds de loyers fixés le 28 mai 2019.

Le loyer d'un logement ne peut pas dépasser de 20% le loyer de référence fixé par cet arrêté préfectoral. Ces loyers de référence tiennent compte du nombre de pièces, de la localisation du bien (son quartier), de l'année de construction de l'immeuble et du type de location (meublée ou non). Pour les meublés, le loyer de référence majoré est relevé de 10%. Les loyers de référence sont par ailleurs calculés hors charges, par mois et au m² habitable. A Paris, ils s'appliquent à compter du 1er juillet 2019 à l'ensemble des 20 arrondissements.

Le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) a mis en ligne une carte interactive qui permet de savoir, quartier par quartier, les loyers applicables. Ainsi, par exemple, pour un studio d'un immeuble situé dans le quartier de Clignancourt construit entre 1946 et 1970, s'il est loué vide, le loyer de référence majoré est de 29 euros par m2. Avec cette même configuration, le loyer de référence majoré passe à 33,1 euros par m2 dans le quartier de La Muette ou à 28,2 euros du mètre du côté du Père Lachaise. Dans ce dernier cas, si l'appartement fait 25 m2, cela représente un loyer mensuel maximum de 705 euros (hors charges).

A savoir

Le propriétaire qui ne joue pas le jeu de l'encadrement des loyers, en demandant à son locataire un montant supérieur aux loyers majorés de 20%, s'expose à une action en diminution de loyer de la part de ce dernier. Le locataire peut solliciter en premier lieu la commission départementale de conciliation (CDC), puis le cas échéant saisir le tribunal d'instance. "Après une mise en demeure, restée infructueuse, de mettre son contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop perçus éventuels, le préfet de département peut prononcer une amende administrative, pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale", précise la préfecture. La procédure de mise en demeure est notamment précisé par le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019. Ces sanctions administratives s'ajoutent donc aux sanctions décidées par la justice (abaissement du loyer convenu dans le bail et remboursement des trop perçus par exemple).

A l'inverse, le bailleur dispose d'une (petite) latitude. Il a ainsi la possibilité de fixer un "complément de loyer" si son logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, comme une vue sur la Tour Eiffel ou des qualités d'exception (terrasse, parking, ...). Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Mais là encore des litiges peuvent survenir, cette dernière notion restant un peu floue.

A Paris, ces nouveaux plafonds s'appliquent à tous les baux signés à partir du 1er juillet 2019 (que ce soit loué vide ou en meublé). Ils concernent les premières locations, les relocations (nouveau locataire dans un logement loué auparavant) mais aussi les renouvellements de baux (lorsque, à l'expiration du bail, le propriétaire propose un renouvellement du bail au locataire, que les conditions soient similaires ou différentes). Les baux mobilité sont également concernés. En revanche, ce plafonnement ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites. Les reconductions tacites (de 3 ou 6 ans) interviennent quand le locataire reste dans les lieux et que son bailleur n'a pas expressément proposé de renouveler le bail ni engager une démarche pour récupérer le bien.

L'encadrement de la hausse des loyers pendant le bail

Pendant la durée du bail pour un logement utilisé comme résidence principale (loué vide ou meublé), si le propriétaire a prévu une clause de révision du loyer, celui-ci ne peut pas augmenter plus rapidement que l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice correspond à "la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers". La hausse est annuelle avec une date fixe.

Afin de calculer la hausse de loyer autorisée, il faut réaliser le calcul suivant : Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer.

Cette limite s'applique à tout le territoire dans toutes les communes de France. "A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée", précise l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'encadrement à la relocation ou lors du renouvellement de bail

Si, lorsqu'un propriétaire met en location pour la première fois un bien, il en fixe librement le montant. Ce n'est pas le cas par la suite.

Dans les zones tendues, en cas de renouvellement de bail (le locataire reste le même), le propriétaire ne peut augmenter le loyer que s'il est "manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché" mais sous certaines conditions très précises. Dans les autres communes, une réévaluation à la hausse lors du renouvellement de bail est aussi possible en cas de loyer sous-évalué, avec des conditions allégées. L'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise ces conditions.

En zones tendues, lors d'une remise en location (nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), si le logement n'a pas été loué au cours des 18 derniers mois, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer. En revanche, le nouveau loyer ne peut excéder celui versé par l'ancien locataire si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois. Toutefois, toujours dans ce deuxième cas, "si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers", précise le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. Il existe aussi une possibilité de réviser à la hausse le loyer en cas de réalisation de gros travaux entre deux locations ou de loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché, mais là encore sous certaines conditions précisées à l'article 4 dudit décret.

Retrouvez les loyers moyens au m² ville par ville, partout en France >>

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