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Spécial IFI 2019 : comment sont taxés les biens démembrés

2260674_special-ifi-2019-comment-sont-taxes-les-biens-demembres-web-tete-060979189088 Spécial IFI 2019 : comment sont taxés les biens démembrés

Il ne suffit pas d'être nu-propriétaire pour être exonéré d'IFI. La loi a prévu de nombreuses exceptions. Revue de détail de qui est imposable… Ou pas

« Certains de mes clients paient plus d'IFI qu'ils ne payaient d'ISF », confie un notaire parisien. Car contrairement à ce que pensent beaucoup de redevables, l' IFI n'est pas un ISF réduit à sa simple expression immobilière.  Les règles du jeu ont changé et s'avèrent parfois plus coûteuses pour les assujettis.

La théorie est la suivante : l'article 968 du Code général des impôts pose le principe d'imposition chez l'usufruitier ou le titulaire du droit d'usage ou d'habitation de la valeur en pleine propriété des actifs grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel. Corrélativement le nu-propriétaire n'a rien à  déclarer au titre de l'IFI .

Exceptions au principe

Plusieurs exceptions à ce principe existent et sont limitativement prévues par la loi. Dans ces hypothèses, les biens sont alors compris, respectivement, dans les patrimoines de l'usufruitier et du nu-propriétaire suivant le barème fixé à l'art. 669, en fonction de l'âge de l'usufruitier (voir tableau), à condition que l'usufruit ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire.

Il s'agit par exemple de :

- certains usufruits légaux résultant de démembrements de propriété dans les cas de succession avec présence d'un conjoint survivant ;

(En revanche, si le conjoint survivant reçoit l'usufruit en vertu d'une disposition testamentaire ou d'une donation au dernier vivant [C. civ., art. 1094-1], il reste le seul redevable sur la valeur des biens en pleine propriété.)

- l'usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la partie de la part réservataire en nue-propriété, en l'absence de descendant (article 1094 ancien du Code civil).

De même les biens sont compris respectivement dans les patrimoines de l'usufruitier et du nu-propriétaire suivant le barème fixé à l'art. 669 lorsque :

- la constitution de l'usufruit résulte de l'article 1098 du Code civil (usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit) ;

- le démembrement résulte de la vente à un tiers d'un bien avec réserve d'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation, à condition que l'acquéreur ne soit pas un héritier ou légataire du vendeur.

L'imposition séparée de l'usufruit et de la nue-propriété prévue au 2° de l'article 968 du CGI trouve également à s'appliquer en cas d'apport à titre onéreux en nue-propriété des biens à une société ou un organisme. L'apport à titre onéreux est en effet considéré comme une vente. Afin d'éviter une double imposition, il est toutefois admis que l'apporteur ne déclare pas la fraction des parts ou actions représentatives des biens ou droits immobiliers imposables qui lui ont été remises en rémunération de l'apport de la nue-propriété, à hauteur de cette fraction correspondant à la valeur de la nue-propriété. Attention, cette mesure de tempérament ne concerne pas les acquéreurs de ces parts ou actions.

- L'usufruit ou droit d'usage ou d'habitation a été réservé par le donateur d'un bien ayant fait l'objet d'un don ou d'un legs à l'Etat, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d'utilité publique [...].

Chaque cas doit donc être examiné avec attention pour déterminer la part éventuellement taxable.

Marie-Christine Sonkin 

@mcsonkin

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