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SCI: et si vous optiez pour l’impôt sur les sociétés?

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Il n’y a quasiment que des avantages à être soumis à l’impôt sur les sociétés, beaucoup plus faible pour les entreprises que pour les particuliers. Explications.

Tous les professionnels du patrimoine se posent aujourd’hui la question: faut-il loger ses investissements locatifs dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés? Et pour cause: «Il n’y a quasiment que des avantages à être soumis à l’impôt sur les sociétés, plutôt que d’acquérir un bien en direct ou par le biais d’une SCI classique, relevant de la fiscalité des revenus fonciers», indique Olivier Nigen, directeur général d’Arkéa Banque Privée. La raison tient essentiellement au poids de l’impôt, beaucoup plus faible pour les entreprises que pour les particuliers.

1 Pourquoi les revenus fonciers ne sont pas une bonne option?

Que ce soit en direct ou au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les loyers encaissés s’ajoutent aux revenus courants des associés (calculés au prorata de leur participation au capital de la SCI) et sont taxés selon leur tranche marginale d’imposition. Pour les contribuables soumis au taux marginal de 30 %, la ponction s’élève ainsi à 47,20 %, prélèvements sociaux de 17,20 % compris. En recourant à une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), changement de décor: les bénéfices sont imposés à 15 % jusqu’à 38 120 € par an (un montant que peu de bailleurs dépassent), 28 % au-delà. La principale ponction vient plus tard, lorsque la société distribue ses résultats sous forme de dividendes. L’associé subit alors le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, prélèvements sociaux compris. S’il est possible de soumettre ces revenus au barème progressif, cela n’est intéressant que pour des personnes peu, voire non imposables. Dans les faits, l’associé d’une SCI soumise à la fiscalité sur les sociétés ne paie quasiment aucun impôt pendant la durée de vie de la société.

2 Quelles sont les déductions possibles?

Voici un autre point fort du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Avec ce choix, vous pouvez amortir la valeur du bien, c’est-à-dire déduire chaque année une partie de son prix des revenus encaissés. Pour un appartement de 300 000 €, par exemple, 15 000 € environ seront défalqués des loyers perçus la première année. La SCI affichera alors un résultat comptable négatif, ou très faiblement positif, alors même que les loyers viennent bien alimenter sa trésorerie. Elle ne sera donc pas imposable, en général pendant plusieurs années. À l’amortissement, s’ajoutent les déductions venant minorer les revenus imposables, largement plus généreuses pour l’impôt sur les sociétés. En effet, les bailleurs assujettis à l’IR ne peuvent déduire de leurs revenus que les intérêts d’emprunt, les charges et réparations locatives, alors que ceux recourant à l’impôt sur les sociétés bénéficient de possibilités bien plus étendues. «Ils ont aussi la possibilité de déduire les frais et droits d’acquisition ainsi que les travaux d’amélioration engagés, par exemple, pour la modernisation d’un immeuble ancien», explique Gilles Étienne, consultant associé du cabinet de conseil en gestion de fortune Cyrus Conseil. Ceci vient encore réduire la base imposable, et donc l’impôt éventuellement dû.

3 Quel impôt sur la plus-value?

Si vous avez l’intention de revendre le bien pour utiliser les capitaux à d’autres fins, après quelques années, la donne change. La détention directe ou par le biais d’une SCI à l’impôt sur le revenu s’avère souvent moins pénalisante que celle réalisée au travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela, pour deux raisons. D’abord, seule la plus-value effective est taxable, c’est-à-dire la différence entre le prix de revente et le prix d’achat (augmenté des frais d’acquisition et des travaux). Vous bénéficiez ensuite d’un abattement annuel qui vient diminuer la plus-value imposable. Vous êtes exonéré d’impôt sur celle-ci après 22 ans de détention, ainsi que des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Avec la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée différemment, les amortissements réalisés venant en déduction du prix d’achat. Il sera considéré que le prix d’achat d’un bien acheté 100.000 €, sur lequel 20.000 € ont été amortis, sera de 80.000 €. De ce fait, la plus-value taxable est toujours très significative même si le prix du bien n’a pas évolué. Ce handicap doit cependant être relativisé. «L’objectif d’une détention au travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés ne doit pas être la revente, puis la dissolution au terme. Elle se conçoit dans l’optique d’une conservation longue - quitte à vendre des biens et à réinvestir les sommes dans d’autres achats - suivie, ou non, d’une transmission du patrimoine», explique Gilles Étienne

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