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Revenus fonciers: les différents régimes locatifs possibles

XVM22501f0a-6dbb-11e9-92a9-5a3a082159b2 Revenus fonciers: les différents régimes locatifs possibles

Les loyers de 2018 sont à déclarer dans les conditions habituelles, mais leur imposition sera effacée par un crédit d’impôt, le CIMR, au titre de l’année blanche fiscale.

Depuis janvier 2019, vos revenus locatifs sont soumis à des acomptes d’impôt, prélevés par le fisc sur votre compte. Les loyers de 2018 sont à déclarer dans les conditions habituelles. Mais leur imposition sera effacée par un crédit d’impôt, le CIMR, au titre de l’année blanche fiscale. Seuls vos revenus «exceptionnels» de 2018 (le pas-de-porte versé par un locataire commercial, par exemple) seront imposables en 2019. Vous devez aussi tenir compte du dispositif «anti-abus», mis en place pour vos charges et travaux de 2018… et 2019.

● Nu ou meublé, deux catégories distinctes

La location non meublée relève des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices commerciaux. Si vous encaissez des revenus des deux catégories, vous devez les déclarer séparément. Pour vos revenus fonciers, vous relevez jusqu’à 15.000 € de revenus du régime microfoncier, dans lequel vos charges sont évaluées forfaitairement par le fisc à 30 % des recettes.

Pour vos locations meublées, vous relevez aussi d’un régime simplifié jusqu’à 70.000 € de recettes, avec un abattement pour charges de 50 % 

Au-delà de 15.000 €, il faut que vous calculiez votre revenu imposable, en déduisant vos charges (frais de gestion, assurance, travaux, impôts, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…). Et que vous remplissiez une déclaration de revenus fonciers n° 2044, normale ou spéciale. Si vos charges dépassent 30 % sur trois ans, vous avez intérêt à vous placer volontairement dans ce régime réel d’imposition.

Pour vos locations meublées, vous relevez aussi d’un régime simplifié jusqu’à 70.000 € de recettes, avec un abattement pour charges de 50 % ; le plafond est porté à 170.000 € pour certaines locations saisonnières (meublés de tourisme et chambres d’hôtes), avec un abattement de 71 %. Au-delà de ces plafonds, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges pour leur montant réel, et amortir la valeur du bien.

● Déduisez vos charges et travaux de 2018

Les charges récurrentes de 2018 (assurance, charges de copropriété, impôts, intérêts d’emprunt, frais de gestion) doivent être déduites, même si leur paiement a été différé à 2019. Cela permettra de minorer votre taux de prélèvement applicable à partir de septembre. Vos travaux de 2018 sont aussi à déduire, puis encore pour la moitié de leur montant au titre de 2019.

En effet, la déduction des travaux de 2019 est plafonnée à la moyenne des dépenses de 2018 et 2019. Autrement dit, si vous n’avez pas fait de travaux en 2018, seules 50 % des dépenses de 2019 pourront être déduites. Cette disposition ne vise pas les travaux urgents, qui restent intégralement déductibles. Pour les loueurs en meublé, un mécanisme anti-abus s’applique aussi si vos recettes de 2018 excèdent celles de 2015, 2016 ou 2017, comme pour les travailleurs indépendants.

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