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Revenus complémentaires : il n'y a pas qu'Airbnb dans la vie

revenus-complementaires-il-ny-a-pas-quairbnb-dans-la-vie-1334774 Revenus complémentaires : il n'y a pas qu'Airbnb dans la vie

Qu'il s'agisse de louer occasionnellement une chambre ou de céder un bout de terrain inutilisé, nos conseils pour doper la rentabilité de votre logement principal.

Avec plus de 400.000 loueurs inscrits en France, le succès de la plate-forme de location Airbnb n'est plus à démontrer. Revenu médian perçu, selon le site, par ces propriétaires (et ces quelques locataires) candidats à l'accueil de touristes : 2.100 euros par an. Mais il existe de nombreuses autres solutions pour amortir le coût d'un logement, de la location de parking à celle, plus exotique, d'un studio en fond de jardin. Sans oublier l'option, radicale, consistant à céder une partie de son terrain.

Comme vous le verrez avec nos témoins, le rendement empoché peut alors dépasser les 20%. En revanche, n'espérez pas éviter la taxation de ces gains, relevant soit de revenus fonciers, comme dans le cas des parkings, soit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme dans le cas des meublés. Du moment que ces revenus transitent par le système de paiement des diverses plates-formes, ils sont en effet automatiquement communiqués au fisc, frais de ménage facturés inclus.

 

Ne louer qu'une chambre vous évitera les contraintes réglementaires

Numéro d'enregistrement à demander en mairie, obligation de solliciter un changement d'usage pour dépasser les 120 jours de location par an, y compris s'il s'agit de sa résidence principale... Dans 18 grandes villes dont Paris, Aix-en-Provence ou Bordeaux, et même si une décision de justice a récemment donné un sursis en la matière, les contraintes liées à la location touristique sont de plus en plus strictes. Sauf si, comme 20% des loueurs d'Airbnb, vous ne proposez qu'une chambre, faisant partie de votre logement, aux touristes. Aucune des précédentes obligations ne s'applique alors. «Je facture 35 euros la nuitée, et perçois environ 7.000 euros par an», assure Isabelle, jeune célibataire propriétaire d’un 36 mètres carrés dans le XIVe arrondissement de Paris.

Bien sûr, se lancer dans une telle activité ne va pas sans inconvénients, comme l'obligation d'assurer l'accueil des touristes et le ménage. «A raison d’une vingtaine de nuitées par mois, j’ai dû aménager mon emploi du temps», confirme Isabelle. N'attendez guère de secours de la part des conciergeries spécialisées, qui préfèrent assurer la gestion de logements entiers. Si Luckey Homes, racheté fin 2018 par Airbnb, promet de prendre aussi en charge les chambres individuelles d'ici six mois, pour l'heure, seul Bnbsitter, un intermédiaire présent dans 16 villes, assure ce service. Tarif pour le tout-inclus (accueil et départ des touristes, ménage) : 20% des loyers.

 

Vous pouvez désormais monnayer un parking à la journée

De 73 euros par mois à Lille jusqu'à 156 euros à Paris, en passant par 84 euros à Marseille, 87 euros à Lyon, ou 121 euros à Nice. Les revenus procurés par la location d'un emplacement en sous-sol ou d'un box qui ne servent plus ne sont pas à négliger. La solution est aussi très flexible. «Un mois, six mois, un an… le propriétaire décide librement de la durée de location», rappelle Charles Gérard, directeur associé du site Monsieurparking.com, qui recense 7.500 offres. Sachez toutefois que, si vous n'êtes que locataire, une autorisation du propriétaire est nécessaire pour sous-louer la place.

Vous disposez quand même d'une voiture, que vous utilisez par exemple pour aller au travail ? Tentez la location durant les plages inoccupées, possible sur des sites comme Mobypark et Prendsmaplace. Revenu à attendre : de 10 à 30 euros la journée à Paris, deux fois moins à Toulouse, Cannes, Lille ou Nantes. Desquels il faudra déduire, dans le cas de Mobypark (Prendsmaplace ne se paie que pour faire remonter les annonces en tête de liste), une commission de 24% TTC. Bien évidemment, avec ce genre de location, pas d'autre choix que d'être sur place pour confier les clés ou le bip du garage, et de croiser les doigts pour qu'au retour... l'emplacement soit bel et bien libéré !

 

Pour amortir les grandes surfaces, pensez à la location événementielle

Vous disposez d'une grande pièce dans votre logement ? Mieux : vous possédez un loft d'exception ou un appartement avec terrasse ? Et si vous passiez à la location événementielle, en mettant à disposition ces espaces pour des réunions de travail, des anniversaires en famille ou des fêtes entre amis ? C'est possible en recourant à des intermédiaires comme We Peps ou, plus haut de gamme, SnapEvent. Bien sûr, il faut poser des limites, notamment en matière de capacité d'accueil. La plupart des sites conseillent ainsi de prévoir un minimum de 2 mètres carrés par personne... Et si louer les lieux moins de cinq à six heures d'affilée sera difficile, soyez clair sur les règles à respecter. «Pas de fête bruyante, ni de soirée au-delà d’une heure du matin, je ne veux pas me fâcher avec les voisins», explique notre témoin Laurent Séneville, qui loue sa pièce principale et son jardin une à deux fois par mois (lire ci-dessous).

 

Restera aussi à fixer votre prix. Un conseil : si un calculateur de tarifs est souvent proposé, il n'est pas interdit, selon les loueurs interrogés, de se montrer un peu plus gourmand que l'estimation donnée. De quoi espérer de 400 à 800 euros par événement. Attention : ces plates-formes sont plus coûteuses qu'Airbnb et ses 3% de frais. C'est ainsi que We Peps prélève 7% de la location, tandis que SnapEvent conserve 35% ! Il faut dire qu'à ce tarif-là une personne reste présente toute la soirée, dresse l'état des lieux et assure le ménage complet. Par ailleurs, ces frais incluent une assurance en cas de dommages matériels, aux plafonds généreux. Vérifiez toutefois que le vol est lui aussi couvert, sinon, il vous faudra exiger une caution.

7.000 euros de revenus locatifs annuels : une à deux locations par mois suffisent à payer les travaux de sa maison
$image
Bruno Levy pour Capital

Un salon de 90 mètres carrés et un jardin de 200 mètres carrés : la villa de Laurent Séneville, à Champigny-sur-Marne (94), se prête parfaitement à la location événementielle. Inscrit sur le site We Peps, ce propriétaire enregistre une à deux réservations par mois, en soirée ou en demi-journée, d’au moins cinq heures chacune, facturées 93 euros l’heure, nets de frais. Soit un revenu de 7.000 euros par an, qui lui sert à l’embellissement de la maison. Mais il sélectionne lui-même ses locataires, tout en limitant la jauge à 40 personnes, et s’occupe de l’accueil des participants et du ménage.

Pour limiter l'investissement, misez sur un studio de jardin

A peine 60 mètres carrés de terrain : voilà la superficie suffisante pour installer un studio au fond de son jardin, susceptible d'accueillir étudiants ou voyageurs occasionnels, tout en conservant facilité d'accès et relative indépendance. Des sociétés comme Maison-de-jardin ou Greenkub vous proposent de s'occuper de tout, de la vérification de la conformité avec le plan local d'urbanisme (PLU) jusqu'au montage sous cinq à dix jours. Avantage de ces constructions en bois, édifiées sur des pieux enfoncés dans le sol : inférieures à 20 mètres carrés, elles ne nécessitent pas de permis de construire, mais une simple autorisation préalable en mairie, considérée comme acquise sans réponse au bout d'un mois. Surtout, elles n'exigent qu'un budget limité de 30.000 euros, auxquels on ajoute 2.000 à 3.000 euros de raccordement à l’eau, à l’électricité et au tout-à-l’égout. «J’ai tout de même dû isoler moi-même du gel les tuyaux qui alimentent mon studio par le sol», rapporte un propriétaire.

Attention, il faudra aussi prévoir la note fiscale, ce type d'équipement étant soumis à la taxe d'aménagement, payable en une fois, et au montant qui ne cesse d'enfler, car indexé sur l'indice du coût de la construction. Comptez ainsi de 400 à 700 euros pour un peu moins de 20 mètres carrés habitables. L'équipement générera aussi une hausse de votre taxe foncière, de l'ordre d'une centaine d'euros par an. Cela n'en reste pas moins un excellent investissement, car ce genre de studio peut servir une rentabilité brute de 15% en cas de location longue durée (avec un loyer mensuel d'environ 400 euros), qui grimpe à plus de 20% en cas de location saisonnière (en facturant une cinquantaine d'euros la nuitée).

28,5% de rentabilité via la location de courte durée : son studio en bois lui a coûté moins de 2.000 euros le mère carréimage
Bruno Levy pour Capital

Manuel Grandchamps a la chance d’habiter Monteaux, dans le Loir-et-Cher, une commune idéalement placée sur la route des châteaux de la Loire. Ce spécialiste des thérapies douces a donc eu l’idée de commander auprès de la société spécialisée Maison-de-jardin un studio en bois de 20mètres carrés, édifié sur le terrain attenant à sa maison, pour un budget d’à peine 35.000 euros tout compris (raccordements, taxe d’aménagement, accessibilité, etc.). A65 euros la nuitée, nets des commissions reversées aux différentes plates-formes de location touristique, et avec un taux d’occupation de 42%, il dégage une rentabilité brute de 28,5%.

 

Un grand terrain en banlieue pourra vous rapporter gros

Les habitués de ces opérations vous le diront, avec la division foncière, 1+1 font plus que 2! «Vendre séparément une ou plusieurs parcelles de sa propriété permet de percevoir en moyenne 30% de plus qu'en vendant en un seul lot», avance Philippe Apeloig, responsable d’Immoteph à Voiron (Isère), agence spécialisée dans ces opérations. Exemple avec cette maison à Voiron, construite sur un terrain de 1.600 mètres carrés, et estimée à 400.000 euros. Après la subdivision du jardin en deux parcelles constructibles, son propriétaire aura finalement empoché un total de 520.000 euros, frais déduits, dont 140.000 euros pour chacune des parcelles de 400 mètres carrés créées.

Difficile, avec de tels travaux, de se passer des services d'experts, car une étude de faisabilité, une déclaration préalable en mairie et le bornage des terrains par un géomètre avant inscription au cadastre constituent autant d'étapes incontournables. «Si la réalisation d’un accès commun est par ailleurs nécessaire, il faudra un permis d’aménager, en général délivré sous trois mois», précise Hervé Bourriaud, de l'agence Nestenn à Vannes (Morbihan).

L'opération nécessite de toute façon une bonne dose de patience, et prend de sept à douze mois minimum. Le temps notamment que les acheteurs des parcelles obtiennent leur permis de construire, formalité constituant une clause suspensive de la vente. De six à douze mois de plus seront même à prévoir pour reficeler le dossier si, par malheur, la mairie venait à s’opposer à la division, ou si des voisins contrariés par la nouvelle construction intentaient un recours.

116.000 euros de revente supplémentaires : la vente séparée du jardin lui a permis de dégager 30% de plus-valueimage
Jocelyne Tassart. - ©Guillaume Atger pour Capital.

Plutôt que de céder en bloc la propriété de son père au Versoud, en Isère, estimée à 380.000 euros, Jocelyne Tassart a divisé le jardin en deux parcelles constructibles. Valeur de ces lots : 108.000 euros chacun, auxquels ajouter les 290.000 euros de la vente de la maison sur un terrain réduit. Soit un total de 496.000 euros, 30% supérieur à ce qu’elle pouvait attendre initialement. Seul bémol, malgré l’aide de l’agence Relaximmo, l’opération aura duré dix-huit mois, suite à l’annulation d’une déclaration en mairie et à l’hostilité de voisins.

 
 

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