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Résidence de tourisme : un investisseur dans la galère témoigne...

Résidence de tourisme : un investisseur dans la galère témoigne...
« Moi qui voulais investir dans une résidence de tourisme pour ne pas avoir à m’occuper de la gestion au quotidien, me voilà servi », raconte Thien An Houang, qui est devenue co-gestionnaire de sa résidence dans les Pyrénées.
 
Depuis, trois ans elle ne compte plus ses heures pour assumer cette tâche. « L’autogestion, c’est beaucoup de temps et d’énergie. Après trois ans de travail à titre bénévole, je souhaite passer la main, mais il n’y a pas de volontaire pour me remplacer », confirme Yves Chatard, qui gère une autre résidence, celle du Hameau de Valloire, en Savoie.
 
Petit retour en arrière pour comprendre comment ces particuliers en sont arrivés à piloter eux-mêmes leur résidence. A chaque fois, le scénario est identique. Au moment de l’achat, cette opération immobilière est flatteuse : la résidence de tourisme est présentée comme rentable, fiscalement attrayante (elle permet une réduction d’impôt sur le revenu et l’acheteur ne paie pas de TVA), l’investisseur est censé percevoir des revenus garantis, le tout sans le moindre souci de gestion locative.
 
Pourtant, après quelques années d’exploitation, ou au terme du bail commercial de 9 ans pour les plus « chanceux », c’est la douche froide. Le gestionnaire annonce qu’il n’est plus en mesure de payer les loyers annoncés et demande de les réduire drastiquement, entre 30% et 80 %. « Beaucoup de propriétaires refusent cette proposition à la casse. Mais pour sauver leurs avantages fiscaux qui les obligent à louer pendant au moins neuf ans, ils doivent trouver d’autre mode de gestion », explique Jacques Gobert, avocat à Marseille, défenseur de dizaines de résidences de tourisme en difficulté.
 
« Trois scénarios sont possibles pour sortir de cette impasse :
 
l’autogestion pure, l’autogestion déléguée, c’est-à-dire avec un mandat de gestion, et plus rarement un bail commercial court de trois ans, signé avec un exploitant », ajoute M. Gobert. Quelle que soit la décision des copropriétaires – il faut que 90 % d’entre eux tombent d’accord pour choisir une de ces solutions –, les loyers seront fortement réduits car surévalués dès le départ. Ensuite, ils devront créer une société par actions simplifiée (SAS) qui prendra les décisions au nom de tous. Les copropriétaires les plus actifs et les plus disponibles se répartissent alors les rôles. « Nous ne sommes que six à nous investir. Pour moi, c’est un second métier, qui m’occupe deux journées par semaine. Je gère la commercialisation, le paiement des charges, le versement des salaires et des loyers. Je me déplace aussi pour les embauches », énumère Thien An Houang, qui est aussi présidente de la Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme (FNAPRT). « Autogestion assistée » Reste que tout le monde ne s’improvise pas hôtelier, ni gestionnaire. Et il faut savoir composer avec les autres membres de la copropriété… « Nous avons eu la mauvaise idée d’opter pour l’autogestion dans notre résidence de 150 logements à Super-Besse, dans le Massif central. S’en sont suivies des pertes à répétition. Pour stopper l’hémorragie, nous sommes plusieurs à avoir fait sécession pour faire appel à un professionnel », raconte Gérald Berthault, un des propriétaires impliqués dans le sauvetage de cette résidence. Lire aussi :   Les sirènes des résidences services Ce groupe de « dissidents » a alors mis en place une délégation d’exploitation. « Ils nous ont mandatés et ont signé un contrat de gestion. Nous intervenons comme prestataire, pour s’occuper de l’accueil, de l’entretien… Nous nous rémunérons selon un pourcentage du chiffre d’affaires », commente Thomas Lubrano, président de Zenitude, gestionnaire d’une quinzaine de résidences. Les tarifs pratiqués sur le marché évoluent entre 6 et 15 %. Des associations pour vous épauler Retard, baisse, voire arrêt pur et simple du versement des loyers… avant de prendre une décision ou de signer le moindre avenant avec le gestionnaire de la résidence de tourisme, les copropriétaires doivent s’organiser collectivement et se renseigner sur la parade à adopter. Il existe notamment deux associations de défense des intérêts des propriétaires de résidences. La Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme (FNAPRT) et la Fédération des propriétaires de résidences Appart’hôtel (Faprah). Ces entités conseillent, mettent en relation avec d’autres résidences ayant résolu leurs problèmes et sont en lien avec des professionnels (avocats, gestionnaires…) spécialisés dans les dossiers difficiles.

« C’est une sorte d’autogestion assistée. L’avantage, c’est que le rapport de force est en notre faveur : nous pouvons changer de gestionnaire en fin de mandat », résume M. Berthault. Mais si la résidence est en trop grande difficulté, un nouveau gestionnaire ne pourra pas faire de miracles. « Certaines sont trop excentrées, mal desservies et situées dans une zone où la demande locative est faible. Pour elles, il n’y a pas grand-chose à faire. Elles n’auraient même pas dû être construites », reconnaît M. Rastit.

 

Le Monde | 18.06.2016 à 09h50 • Mis à jour le 20.06.2016 à 10h41 | Par Laurence Boccara

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