Principe de la promesse de vente

Une promesse de vente est un acte qui organise les relations entre deux parties avant la signature du contrat de vente définitif. Il existe actuellement plusieurs types de promesses de vente que l’on utilise couramment dans le cadre de l’achat de biens immobiliers mais deux sont principalement à retenir.

Promesse de vente unilatérale

Tout d’abord, mentionnons la promesse de vente unilatérale (article 1124 du Code civil). Elle correspond au contrat par lequel le propriétaire (promettant) accorde au candidat acheteur (bénéficiaire) le droit d'opter pour l’achat d’un bien. Le vendeur propose à l’éventuel acheteur d’acquérir le bien sous certaines conditions.

Exemple : je veux vendre mon appartement. Un acquéreur se présente. Il n’est pas certain de pouvoir acquérir mon bien pour diverses raisons et souhaite un peu de temps de réflexion. Je peux lui consentir une promesse unilatérale dans laquelle je m’engage à lui vendre le bien à un certain prix si sous deux mois (par exemple) il lève l’option.

Ainsi, l’acquéreur potentiel peut décider ou non de conclure l’affaire (idée de l’option). Rien n’est définitif. En pratique, on relèvera que ce type de promesse permet à l’acquéreur potentiel de bénéficier d’un délai afin d’engager les démarches pour obtenir un prêt ou un financement.

Quelles conséquences ? L’acquéreur potentiel demeure libre dans le cadre de cet engagement. Mais tel n’est pas le cas du vendeur qui signe la promesse. En effet, le celui-ci est engagé irrévocablement : il ne peut plus se rétracter ! D’ailleurs, le contrat de vente conclu, en violation de la promesse, avec un tiers qui connaissait l’existence de cette promesse est nul.

Compromis de vente

Il existe également un autre type de promesse de vente : celle dite “synallagmatique”, appelée compromis de vente. Il s’agit d’un acte selon lequel une partie s’engage à vendre un bien déterminé à un prix fixé à une autre partie, qui s’engage à l’acquérir suivant les modalités énoncées. Le régime juridique de ce type d’opération est fixé par l’article 1589 du Code civil.

Selon cette disposition, la promesse de vente vaut vente lorsque les deux parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Elle engage donc ses signataires. Seules des modalités pratiques peuvent alors être reportées, nommées conditions suspensives. Si l’une des deux parties se rétracte en dehors de ce cadre, l’autre pourra la poursuivre en justice pour la contraindre à la vente.

Ces promesses peuvent être conclues devant notaire (acte authentique) mais également sous seing privé (sans intervention d’un notaire). Elles comportent généralement une contrepartie financière, désignée “indemnité d’immobilisation” ou “dédit” selon les situations. Cette contrepartie permet d’indemniser le propriétaire du bien en cas de non levée d’option ou de non réalisation de la vente sous conditions suspensives.

Différence entre promesse de vente et compromis de vente

La différence est simple et découle de la définition même des deux actes.

La promesse de vente unilatérale engage irrévocablement le promettant mais pas le bénéficiaire qui reste libre d’opter ou non suivant un délai prévu. Ainsi, la vente n’est pas formellement réalisée. Notons que si elle est conclue sous seing privé, ce type de promesse doit être enregistrée auprès du service des impôts compétent, suivant un délai de 10 jours à compter de sa signature.

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est un engagement irrévocable des deux parties. La vente est formée juridiquement car il y a à la fois accord sur la chose vendue et son prix. Cet acte n’a pas à être enregistré par le service des impôts. Ce compromis devra donner lieu, s’agissant d’un bien immobilier, à la signature devant notaire d’un acte définitif de vente.

Durée de la promesse de vente

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le délai généralement laissé à l’acquéreur pour lever l’option est de deux à trois mois. Mais ce n’est pas toujours le cas.

Les délais liés au compromis de vente sont également librement décidés par les parties. On prévoit généralement également trois à quatre mois, le temps d’engager les formalités nécessaires (il peut également s’agir d’une demande de prêt auprès d’un établissement financier mais aussi de la déclaration d’intention d’aliéner à réaliser auprès des services administratifs, etc.). Pour des raisons pratiques évidentes, le délai dépasse rarement le cadre des douze mois. Cela dépend des éventuelles conditions suspensives nécessaires pour la finalisation de la vente ou de l’acte authentique de vente.