Condition suspensive : qu’est-ce que c’est ?

Il existe en droit français plusieurs types d’obligations. On entend par là le fait de s’obliger (ou de s’engager). Cet engagement se traduit par l’établissement d’un contrat.

Parmi les obligations du contrat, certaines ne sont pas immédiatement définitives : on parle alors d’obligation conditionnelle. Cela signifie que la réalisation du contrat est donc soumise à une condition.

Les parties peuvent prévoir que le contrat va dépendre d’une condition particulière dite “suspensive”. Il s’agit d’un événement futur et incertain qui, s’il se réalise, rend le contrat parfait et exécutoire. Ainsi “la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple” (article 1304 du Code civil), c’est-à-dire que si la condition prévue intervient, le contrat est formé sans autre formalité.

Au contraire, si la condition suspensive n’intervient pas, l’obligation est anéantie rétroactivement (article 1304-6 du Code civil). Le contrat ne sera donc pas formé.

Mais attention, on ne peut pas tout prévoir et il existe quelques pré-requis pour qu’une condition suspensive soit valable.

Tout d’abord, la condition ne peut pas dépendre de la volonté d’une seule des deux parties, sinon l’obligation est nulle (on parle alors de “condition potestative”). En effet, dès lors que seul l’un des deux cocontractants est en mesure de décider, cela fausse l’opération.

Par ailleurs, les parties au contrat doivent être de bonne foi. La loi précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement (article 1304-3 du Code civil). Enfin et bien entendu, pour être valable, la condition doit être licite, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être illégale ou porter atteinte aux bonnes mœurs.

Exemples de conditions suspensives

Les conditions suspensives sont majoritairement utilisées dans le cadre des contrats de vente, notamment dans le domaine de l’immobilier.

Signature d’une promesse de vente

En effet, dans le cadre de la signature d’un avant-contrat de vente immobilière (promesse unilatérale de vente, compromis de vente), les parties s’entendent sur l’ensemble des conditions de l’opération. Dans ce contexte, il est courant de prévoir une ou plusieurs conditions suspensives.

Cette condition peut être afférente à l’obtention du crédit permettant le financement du bien auprès d’un établissement bancaire. La vente est alors conditionnée à l’accomplissement de la démarche avec obtention du prêt à la clé : à défaut, elle est caduque (article L.313-41 du Code de la consommation).

Bon à savoir : le régime juridique et la rédaction de la clause suspensive afférente à la demande de prêt est réglementée (article L.313-40 du Code de la consommation).

Vente d’un lot de copropriété

La vente d’un lot de copropriété peut se faire moyennant la condition suspensive du changement de destination du lot, de l’accomplissement et de la réussite des démarches auprès de l’assemblée générale de la copropriété. Exemple : changement d’un lot à usage de local commercial en local à usage d’habitation.

Achat d’un terrain à bâtir

L’achat d’un terrain à bâtir ou d’une maison à surélever peut être conditionné à l’obtention du permis de construire permettant la réalisation du projet immobilier envisagé par l’acquéreur. Attention, une telle clause doit être très précise : le projet immobilier doit y être décrit en détail ainsi que la procédure à suivre par les parties, respectivement, afin de déposer et d’obtenir le permis auprès des autorités compétentes.

Bail commercial

En matière commerciale, également, l’on peut stipuler de nombreuses conditions suspensives : l’octroi d’un bail commercial, par exemple, peut être suspendu à l'obtention d'une autorisation d'exploitation commerciale (C.cass. civ. 3, 25 mars 2014, 13-11.322).

Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

 Vous êtes sur le point de signer un contrat. Toutefois, vous souhaiteriez pouvoir vous rétracter en cas de difficultés. Savez-vous qu’il est possible, en droit des obligations, de conditionner la signature d’un engagement à la réalisation d’un événement ? On appelle cela une condition suspensive.