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Propriétaires, bailleurs : que change le prélèvement à la source ?

2224057_proprietaires-bailleurs-que-change-le-prelevement-a-la-source-web-tete-060200939782_1000x533 Propriétaires, bailleurs : que change le prélèvement à la source ?

A partir du 1 er  janvier 2019, l'impôt sur le revenu sera prélevé à la source. Modalités pratiques et conséquences pour les revenus locatifs.

Avec le  prélèvement à la source , « l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux, seront in fine du même montant que ce que le contribuable payait jusqu'à maintenant », souligne Christine Chiozza-Vauterin, avocate fiscaliste immobilier chez LightHouse LHLF. En revanche, « ce sont les modalités de recouvrement qui sont modifiées et la gestion de la trésorerie des ménages qui devra s'adapter ».

Concrètement, c'est l'administration fiscale qui va directement prélever l'impôt sur les revenus fonciers tous les mois ou tous les trois mois (sur option du contribuable). Et ce, sous forme d'acompte directement sur le compte bancaire du bailleur (que l'on soit au régime microfoncier ou au réel).

De la même manière, les prélèvements sociaux au taux unique de 17,2 % seront prélevés tout au long de l'année, directement par acompte, en même temps que l'IR. Alors que jusqu'à présent, ils étaient payés en une seule fois.

Quel taux va s'appliquer ?

Le taux applicable sur les revenus fonciers est le taux du foyer fiscal communiqué sur l'avis d'imposition en août 2018 et calculé sur la base des revenus du foyer fiscal de 2017 déclarés en mai 2018. « Donc, en janvier 2019 et jusqu'à août 2019, le taux applicable correspondra aux revenus 2017. L'objectif d'un impôt contemporain aux revenus n'est pas vraiment atteint puisque l'acompte ne varie pas en même temps que les revenus fonciers », déplore Christine Chiozza-Vauterin. Le taux d'imposition sera ensuite « rafraîchi » à partir de septembre 2019, quand l'administration fiscale aura connaissance des revenus perçus en 2018 déclarés au printemps 2019.

Dans le cas de locations en cours

Si le bailleur perçoit des revenus fonciers réguliers depuis plusieurs années et sans changement en 2019, le taux de l'acompte correspond aux revenus perçus. Mais si ses revenus fonciers évoluent à la hausse ou à la baisse en cours d'année, des ajustements sont nécessaires.

Soit un couple marié, détaille Christine Chiozza-Vauterin, ne percevant que des revenus fonciers nets imposables s'élevant à 100.000 euros au titre l'année N-2 (2017) et de 120.000 euros au titre de l'année N-1 (2018).

Le taux de prélèvement est estimé à 35,9 % (prélèvement pour l'impôt sur le revenu de 18,7 % auquel on ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux) de janvier à août 2019. Et un taux « rafraîchi » à la hausse (compte tenu de la hausse des revenus déclarés pour 2018) de 37,8 % de septembre à décembre 2019.

De janvier à août 2019, le bailleur versera huit mensualités de 2.992 euros (100.000 x 35,9 % /12) puis quatre mensualités de 3.780 euros (120.000 x 37,8 % /12) de septembre à décembre, soit au total 39.056 euros d'acompte « contemporain ».

Au printemps 2020, le couple déclare un revenu net foncier imposable au titre de 2019 de 100.000 euros. Le montant total de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dû au titre de l'année 2019 sera de 35.904 euros (2.992 x 12). Il se verra restituer en septembre 2020 un montant d'impôt de 3.152 euros (39.056 - 35.904).

Locations nouvelles

Les bailleurs qui auraient commencé une activité locative en 2018 déclareront les revenus perçus au printemps 2019 et le fisc ne sera en mesure de déterminer le montant de l'acompte correspondant qu'à compter du mois de septembre 2019. Par conséquent, lors de la première année de location, le bailleur n'est pas dans l'obligation de s'acquitter d'un acompte, et ce, pendant toute l'année N et jusqu'au 31 août de l'année N+1. « Attention, en termes de trésorerie, de provisionner de l'impôt et des prélèvements sociaux pour ne pas avoir de difficulté au moment de payer en décalage, comme avant la réforme », alerte Christine Chiozza-Vauterin.

Afin de pallier ce problème, le bailleur pourra à tout moment décider de verser un acompte spontané. Il en déterminera librement le montant (à l'aide du simulateur du site www.impots.gouv.fr). Ce dernier sera prélevé sur son compte bancaire (mensuellement ou trimestriellement) et étalé sur le nombre de mois restant à courir sur l'année civile. Cet acompte sera régularisé en septembre N+1, et jusqu'au mois de décembre N+1 en fonction de la déclaration des revenus 2018 effectuée en mai 2019.

Locations qui s'arrêtent provisoirement ou définitivement

Si le bailleur retire son logement de la location et arrête définitivement de percevoir des revenus fonciers en cours d'année, il pourra demander à ne plus verser d'acompte. Sa demande prendra effet à compter du prélèvement (mensuel ou trimestriel) qui suit le mois de sa demande.

Si le changement de situation n'est pas définitif, qu'il s'agit davantage d'une fluctuation de revenus due à un changement de locataire, une vacance du logement, des loyers impayés : une modulation à la baisse de l'acompte est possible sous conditions : un écart de plus de 10 % et d'au moins 200 euros du montant du prélèvement par rapport à la situation antérieure.

 

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