4 minutes de temps de lecture (770 mots)

Privilège du prêteur de deniers et étendue de la garantie en présence d’acquéreurs indivis

QUOTI-20190205-UNE-Immobilier Privilège du prêteur de deniers et étendue de la garantie en présence d’acquéreurs indivis
 

Lorsque deux personnes acquièrent ensemble un immeuble en indivision et qu’une seule d’entre elles emprunte, le privilège du prêteur de deniers (PPD) grève de plein droit la totalité de l’immeuble de sorte que le notaire commet une faute en ne l’inscrivant que sur la seule quote-part acquise par l’emprunteur.

Deux concubins achètent un bien immobilier en indivision pour la nue-propriété, à concurrence de 38 % pour Monsieur et 62 % pour Madame, et en tontine pour l’usufruit. Monsieur finance l’acquisition de sa part au moyen d’un prêt garanti par un privilège de prêteur de deniers (PPD). Alors que les acquéreurs sont avertis par le notaire dans l’acte que le PPD sera pris sur l’immeuble entier, l’inscription n’est en réalité effectuée que sur la quote-part en nue-propriété de Monsieur et sur l’usufruit. Monsieur, artisan, est ensuite placé en liquidation judiciaire. Le prêteur, souhaitant réaliser l’immeuble, se trouve contraint de provoquer d’abord le partage de l’indivision. Il assigne alors en responsabilité le notaire pour ne pas avoir assuré l’efficacité de son acte.

La cour d’appel rejette ses demandes. L’arrêt est partiellement cassé par la Cour de cassation. D’un côté, la Haute juridiction approuve la cour d’appel d’avoir considéré que, en pareille situation, le PPD grève de plein droit la totalité de l’immeuble et qu’en conséquence, la banque, dans ses relations avec les emprunteurs, aurait pu poursuivre la vente forcée de l’immeuble sans engager une procédure préalable de partage et sans que puissent lui être opposés les démembrements de propriété convenus entre les acquéreurs. Le pourvoi de la banque est rejeté sur ce point.

Mais d’un autre côté, la Cour de cassation admet la responsabilité du notaire en raison de l’erreur réalisée dans l’inscription du PPD car, à l’égard des tiers, la banque apparaissait de ce fait comme créancier personnel de l’indivisaire emprunteur et non comme créancier de l’indivision. Ceci l’obligeait, en présence d’autres créanciers, à passer par une action préalable en partage. L’arrêt d’appel est cassé pour avoir retenu que le caractère restrictif de l’inscription litigieuse était sans incidence sur les droits que la banque tenait de son titre.

A noter : L’apport de l’arrêt est doubleEn droit civil tout d’abord, la doctrine indique de longue date qu’en cas d’acquisition par plusieurs indivisaires dont un seul emprunte, le PPD grève de plein droit l’immeuble entier. Certains arrêts sont parfois cités en ce sens, mais ils ne sont guère limpides (par exemple Cass. 1e civ. 6-11-2001 n° 98-20.518 FS-P : RTD civ. 2002 p. 150 chron. R. Perrot). Par le présent arrêt, c’est à notre connaissance la première fois que la jurisprudence fait sien ce principe de façon aussi claire. La cour lui donne un certain poids en l’énonçant en tête de l’attendu consacré à cette branche du moyen et en accordant une large publicité à l’arrêt. La présence d’un démembrement de propriété et d’une tontine n’est pas de nature à modifier la solution.

En droit de la publicité foncière ensuite, car tout ce qui a trait aux sûretés doit inévitablement être pris en compte au stade des formalités hypothécaires, et inversement tout ce qui est publié au fichier immobilier a nécessairement des conséquences sur l’efficacité des sûretés prévues. C’est l’erreur qu’a commise la cour d’appel en considérant que, quelles que soient ses modalités l’inscription prise était sans incidence sur les droits du créancier. La décision nous rappelle au contraire que les inscriptions hypothécaires n’ont d’intérêt que dans les rapports du créancier avec les tiers, et que ces rapports sont gouvernés avant tout par l’apparence créée par les formalités publiées au fichier immobilier. Or en l’espèce, l’inscription cantonnée à la quote-part de l’un des indivisaires rendait le créancier de l’indivision aux yeux des tiers simple créancier personnel de l’un des indivisaires, ce qui l’obligeait à passer par une procédure de partage qui, en droit civil, n’aurait pas dû s’imposer. C’est ce décalage entre les droits du créancier en droit civil et les droits – plus restreints – qu’il tenait de la publicité foncière, dus à une formalité mal réalisée, qui justifiait la responsabilité du notaire. L’arrêt ne peut donc qu’être approuvé.

En pratique : Cette responsabilité est d’autant plus regrettable que le dossier paraissait bien préparé. En effet, l’acte indiquait bien que l’inscription grèverait la totalité de l’immeuble. La discordance entre l’acte – ce qui était prévu – et le bordereau d’inscription – ce qui a été effectué – met en lumière l’impérieuse nécessité d’une bonne communication entre le rédacteur et le formaliste.

En fin de compte, l’arrêt rappelle que l’inscription hypothécaire, par ses conséquences au moment de la mise en œuvre des droits du créancier, n’est pas une simple formalité.

Lien d'origine

Copyright

© www.efl.fr

Prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu e...
Acceptation à concurrence de l’actif net : la créa...
 

Commentaires

Pas encore de commentaire. Soyez le premier à commenter
Déjà inscrit ? Connectez-vous ici
Invité
jeudi 22 août 2019

Rechercher dans le blog

Les experts qui participent le plus sur le réseau social CGPIGROUP

Agnès HECTOR - AVENIR & SÉRÉNITÉ PATRIMOINE
120 articles
Agnès HECTOR, diplômée notaire de l'Université de ...
CABINET HA CONSEILS Alain AZEROUAL
133 articles
Mon parcours est assez atypique marqué par une exp...
PRETRE CYRIL LE DÉVELOPPEUR DE PATRIMOINE
110 articles
Qui sommes-nous: A ce jour l’équipe du Développe...
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH
107 articles
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH n'a pas encore mis à jour sa biographie
HEYLIANCE - Laurent de BADTS
57 articles
Dans le domaine de la gestion de patrimoine du par...
LARIGAUDRIE Guy
98 articles
Parcours atypique…. - 17 années au sein de d...
GIFP CONSEIL - Bernard COLOMBIE
123 articles
Spécialiste en création de patrimoine depuis 1989,...
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL
83 articles
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL n'a pas encore mis à jour sa biographie
3P CONSEILS - Sylvain PEZET
110 articles
3P CONSEILS - Sylvain PEZET n'a pas encore mis à jour sa biographie
Delphine Padovani d'Hautefort
115 articles
Je me présente : Delphine Padovani d’Hautefort, fo...
VALERIE MARCHIORI
110 articles
VALERIE MARCHIORI n'a pas encore mis à jour sa biographie
PROconseils 84 - Pascal DURVILLE
106 articles
Fort de plus de 10 ans d'expérience, PROconseils 8...
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN
4 articles
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN n'a pas encore mis à jour sa biographie
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET
99 articles
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET n'a pas encore mis à jour sa biographie
Jean-Luc MERIAUX
13 articles
Jean-Luc MERIAUX n'a pas encore mis à jour sa biographie

Les articles qui ont fait le Buzz

Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités du Patrimoine
Quelles sont les pays les plus riches du monde en 2 tableaux ? le classement des pays selon leur PIB 2017 et le classement des pays selon leur PIB par habitantVous trouverez dans cet article le classe...
verclytte Jean-Emile
10 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
C'’est la 4ème source de litige entre propriétaires et locataires, selon le baromètre annuel de la Confédération générale du Logement : les travaux et réparations. La Commission nationale de concertat...
verclytte Jean-Emile
2 août 2015
Actualités de l'immobilier
Une SCI ou une SCI familiale qui pratique la location meublée peut soit être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) soit à l'impôt sur les société (IS). Les SCI qui pratiquent la location non-meublée ef...
Actualités du Patrimoine
 L'ACPR a encore frappé fort : alors qu'elle a en juin condamné la BNP Paribas sur la lutte anti-blanchiment et le financement du terrorisme, par une décision rendue le 18 mai 2017, elle sanction...
verclytte Jean-Emile
31 juillet 2015
Actualités du Patrimoine
Nous savons toute l'importance qu'il faut apporter à la rédaction de la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance. Au dénouement du contrat, par le décès de l'assuré, le capital reviendra aux bénéf...
Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités du Patrimoine
Découvrez les communes qui comptent le plus de redevables à l'impôt de solidarité sur la fortune, celles où les assujettis ont le patrimoine moyen le plus élevé et celles où ils paient le plus d'impôt...
Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités de l'AMF
A la suite de plusieurs signalements d’épargnants mettant en cause la société Naftoil, l’AMF souhaite mettre en garde le public à l’encontre de cette société et de son dirigeant Monsieur Raphaël Comté...
verclytte Jean-Emile
9 janvier 2018
Actualités du Patrimoine
Pourquoi renvoyer la clause bénéficiaire d'une assurance-vie à un testament ? Le souscripteur d'un contrat d'assurance vie peut stipuler ses bénéficiaires dans un testament déposé chez un no...
verclytte Jean-Emile
7 janvier 2016
Actualités de l'immobilier
Voici un arrêt de la Cour de cassation admet une vente en l'état futur d'achèvement a pu être annulée en raison d'un dol portant sur la défiscalisation annoncée et la rentabilité de l'opération. ...
Rédacteur Immobilier
26 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
La DGCCRF vient de publier les résultats d'une « enquête » menée en 2016 concernant, notamment, le contrat-type des syndics de copropriété. Commentaire de la Revue Alertes & Conseils Immobilier.L’...
Rédacteur Immobilier
15 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
Lancée fin 2016, MeilleureCopro promet de faire baisser la facture d'au moins 20% en moins de trois mois, et ce sans toucher à la qualité des prestations.Les Français ont l'impression de payer trop de...
Actualités de l'immobilier
La communauté professionnelle a tiré la sonnette d’alarme il y a longtemps, mais son discours s’est heurté à la volonté du gouvernement de ne voir que le coût comptable des aides, sans considération d...
Rédacteur Immobilier
27 décembre 2017
Actualités de l'immobilier
Un arrêt de la Cour de cassation vient d’offrir une possibilité supplémentaire aux constructeurs d’échapper à leurs obligations en matière de VEFA lors de la mise en copropriété. Acheteurs, une fois d...
Actualités de l'immobilier
Actualités fiscales
Actualités des experts comptables
Au moment de la création d’une société civile immobilière, il faut opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Les éclaircissements d’Isabelle Arpaïa, avocat fiscaliste à Paris.Faire...
Rédacteur Immobilier
22 décembre 2017
Actualités de l'immobilier
Evolution des prix, des taux de crédit, fiscalité, futur projet de loi…comment le secteur du logement aborde-t-il cette année 2018 ?1-Les principales nouveautésDans l'attente du futur projet de loi lo...

Les auteurs

Rédacteur Patrimoine
633 articles
Rédacteur Patrimoine n'a pas encore mis à jour sa biographie
Rédacteur Immobilier
376 articles
Rédacteur Immobilier n'a pas encore mis à jour sa biographie
verclytte Jean-Emile
192 articles
Mon parcours professionnel m'a permis d'exercer pl...
Rédacteur Fiscal
189 articles
Rédacteur Fiscal n'a pas encore mis à jour sa biographie
CABINET HA CONSEILS Alain AZEROUAL
133 articles
Mon parcours est assez atypique marqué par une exp...
GIFP CONSEIL - Bernard COLOMBIE
123 articles
Spécialiste en création de patrimoine depuis 1989,...
Agnès HECTOR - AVENIR & SÉRÉNITÉ PATRIMOINE
120 articles
Agnès HECTOR, diplômée notaire de l'Université de ...
Delphine Padovani d'Hautefort
115 articles
Je me présente : Delphine Padovani d’Hautefort, fo...
VALERIE MARCHIORI
110 articles
VALERIE MARCHIORI n'a pas encore mis à jour sa biographie
PRETRE CYRIL LE DÉVELOPPEUR DE PATRIMOINE
110 articles
Qui sommes-nous: A ce jour l’équipe du Développe...
3P CONSEILS - Sylvain PEZET
110 articles
3P CONSEILS - Sylvain PEZET n'a pas encore mis à jour sa biographie
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH
107 articles
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH n'a pas encore mis à jour sa biographie
PROconseils 84 - Pascal DURVILLE
106 articles
Fort de plus de 10 ans d'expérience, PROconseils 8...
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET
99 articles
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET n'a pas encore mis à jour sa biographie
LARIGAUDRIE Guy
98 articles
Parcours atypique…. - 17 années au sein de d...
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL
83 articles
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL n'a pas encore mis à jour sa biographie
AMIGUES Jean-Pascal
64 articles
AMIGUES Jean-Pascal n'a pas encore mis à jour sa biographie
HEYLIANCE - Laurent de BADTS
57 articles
Dans le domaine de la gestion de patrimoine du par...
Leyla - CGPIGROUP
25 articles
Leyla - CGPIGROUP n'a pas encore mis à jour sa biographie
Christophe BOURDAJAUD
23 articles
Christophe BOURDAJAUD n'a pas encore mis à jour sa biographie
Jean-Luc MERIAUX
13 articles
Jean-Luc MERIAUX n'a pas encore mis à jour sa biographie
PATRIMOINE ET STRATEGIES - David RANO
12 articles
PATRIMOINE ET STRATEGIES - David RANO n'a pas encore mis à jour sa biographie
Philippe Agnelli
10 articles
Philippe Agnelli n'a pas encore mis à jour sa biographie
Breuil Sebastien Stephane
7 articles
Breuil Sebastien Stephane n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARCANE CAPITAL - Pierre-Adrien DELILLE
7 articles
ARCANE CAPITAL - Pierre-Adrien DELILLE n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARIEH BRUNSCHWIG
5 articles
ARIEH BRUNSCHWIG n'a pas encore mis à jour sa biographie
COLLART DUTILLEUL Dominique
5 articles
COLLART DUTILLEUL Dominique n'a pas encore mis à jour sa biographie
Poignon
4 articles
Poignon n'a pas encore mis à jour sa biographie
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN
4 articles
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN n'a pas encore mis à jour sa biographie
Mickael BLONDEL
2 articles
Mickael BLONDEL n'a pas encore mis à jour sa biographie
Aurélie ACHARD - CGPIGROUP
2 articles
Aurélie ACHARD - CGPIGROUP n'a pas encore mis à jour sa biographie
Editions Arnaud Franel
2 articles
Depuis 1987, j'accompagne comme éditeur et conseil...
Association EDC Laurent EVERAERE
2 articles
Association EDC Laurent EVERAERE n'a pas encore mis à jour sa biographie
thierry cortey
2 articles
thierry cortey n'a pas encore mis à jour sa biographie
Xavier BAYON
1 article
Formateur Consultant spécialisé en Assurance de pe...
SIBRE MONIQUE sibre
1 article
SIBRE MONIQUE sibre n'a pas encore mis à jour sa biographie
Dominique Roulin
1 article
Dominique Roulin n'a pas encore mis à jour sa biographie
AFDI Franchise
1 article
AFDI Franchise n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARRIBAS Dominique
1 article
ARRIBAS Dominique n'a pas encore mis à jour sa biographie
Nicolas Marquot
1 article
Nicolas Marquot n'a pas encore mis à jour sa biographie
Laurence Valette
1 article
Laurence Valette n'a pas encore mis à jour sa biographie
Thierry-Alexandre Gromand
1 article
Thierry-Alexandre Gromand n'a pas encore mis à jour sa biographie
Legrand
1 article
Legrand n'a pas encore mis à jour sa biographie
FUNDHERO Crowdfunding
1 article
FUNDHERO Crowdfunding n'a pas encore mis à jour sa biographie
Miosotti
1 article
Miosotti n'a pas encore mis à jour sa biographie
Sébastien CHATROUSSE
1 article
Sébastien CHATROUSSE n'a pas encore mis à jour sa biographie

Bienvenue sur le réseau social de la gestion de patrimoine. Notre but est de rendre accessible le monde de la finance et de l'immobilier au plus grand nombre avec de l'éthique et surtout de la transparence.

Tout est entièrement gratuit et sans Pub ! nous ne vendons pas les données collectées.

Laisser nous votre Email (promis on ne vous spammera pas). Avec un compte vous aurez accès à toutes les fonctionnalitées du réseau social, du Blog, du Forum, de la messagerie privé et de la messagerie instantanée...

L'interactivité n'a jamais été aussi simple. Rejoindre cgpigroup c'est rejoindre une communauté éthique et transparente de particuliers et professionels du patrimoine.