Patrimoine du chef d'entreprise : comment s'adapter à l'IFI

2205789_patrimoine-du-chef-dentreprise-comment-sadapter-a-lifi-web-tete-0302223389709_1000x533 Patrimoine du chef d'entreprise : comment s'adapter à l'IFI

Pour l'impôt sur la fortune immobilière, les règles de déduction de passif ne sont pas les mêmes que celles qui étaient applicables du temps de l'ISF. Le périmètre de l'actif imposable diffère également.

Souvent présenté comme une version allégée de l'ISF, recentrée sur les seuls actifs immobiliers, l' impôt sur la fortune immobilière (IFI) obéit en réalité à une logique un peu différente qui peut conduire certains redevables, notamment les chefs d'entreprise, à revoir leur stratégie patrimoniale. «  Ces nouvelles règles peuvent notamment les amener à privilégier l'acquisition de biens immobiliers au travers d'une société plutôt qu'en direct, car les règles de déduction du passif social sont plus avantageuses que celles applicables en matière de déduction des dettes personnelles », prévient d'emblée Jean-François Desbuquois, avocat associé directeur du département droit du patrimoine chez Fidal.

Par exemple, les nouvelles règles de déduction des emprunts in fine - qui consistent à limiter le montant déductible en faisant comme si le prêt était amortissable - ne s'appliquent qu'aux prêts souscrits directement par le contribuable. Elles ne s'appliquent pas lorsque l'emprunt est souscrit par l'intermédiaire d'une société, telle qu'une société civile immobilière (SCI).

De même, le plafond de déduction spécifique applicable aux gros patrimoines (patrimoines supérieurs à 5 millions d'euros) lorsque le montant des dettes dépasse 60 % de leur valeur ne concerne que les dettes souscrites directement pas le contribuable et pas celle souscrites par l'intermédiaire d'une société.

Le patrimoine imposable

Tous les biens et droits immobiliers détenus directement par le contribuable font partie de son patrimoine imposable à l'IFI : appartements, maisons, locaux professionnels, hangars, ateliers, terrains à bâtir, terrains agricoles... Que le contribuable s'en réserve l'usage ou qu'il les donne en location. Mais l'IFI ne se limite pas à ce type de biens. Il concerne également toutes les parts ou actions de société détenues par le contribuable et pas uniquement les titres de société à prépondérance immobilière.

Toutefois, ces titres ne sont retenus qu'à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou de droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société, quel que soit le nombre de niveaux d'interposition.

Pour déterminer la fraction imposable , on applique à la valeur des parts un « coefficient immobilier » déterminé en rapportant les biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société à son actif brut. En présence d'une chaîne de participation, ce coefficient est déterminé à chaque niveau d'interposition en partant du niveau le plus bas de la chaîne de détention et en remontant jusqu'à la société dont le contribuable détient les titres.

Possibilités d'exclusions

Toutefois, ces titres peuvent être exclus du patrimoine imposable à l'IFI. Cette exclusion vise les parts ou actions de sociétés dont le contribuable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote ainsi que les biens immobiliers détenus par la société - quel que soit le pourcentage de participation détenu par le contribuable - lorsque ces biens sont affectés à son activité opérationnelle.

Cette exclusion ne concerne toutefois que les sociétés qui ont une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Autrement dit, les parts ou actions de société ayant une activité de gestion d'un patrimoine immobilier - location en meublé professionnelle, locations de locaux industriels ou commerciaux équipés - ne peuvent pas bénéficier de cette exonération, car ce type d'activité n'est pas considérée comme une activité opérationnelle au sens de l'IFI, alors qu'elle est pourtant considérée comme une activité industrielle et commerciale en matière d'impôt sur le revenu.

Biens professionnels

Comme pour l'ISF, les biens immobiliers qui sont affectés directement ou indirectement à l'activité principale du chef d'entreprise sont exonérés d'IFI en tant que biens professionnels. Cette exonération trouvera en pratique rarement à s'appliquer dans la mesure où les biens affectés à une activité opérationnelle sont déjà couverts par les dispositifs d'exclusion.

Elle est toutefois plus large que les exclusions, puisqu'elle permet d'exonérer certaines activités de gestion d'un patrimoine immobilier lorsqu'elles sont exercées à titre professionnel : location en meublé, location de locaux industriels ou commerciaux équipés, notamment. Les conditions requises pour prétendre à l'exonération diffèrent selon que le chef d'entreprise exerce son activité en nom propre ou sein d'une société, et dans ce dernier cas, selon qu'il s'agit d'une société soumise ou non à l'IS. Mais il s'agit peu ou prou des mêmes conditions que celles qui étaient exigées pour prétendre à l'exonération d'ISF au titre des biens professionnels.

Lorsque l'activité est exercée au sein d'une société soumise à l'IS, cette exonération est subordonnée à l'exercice d'une fonction de direction qui doit donner lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de la rémunération du dirigeant. Là où les choses se compliquent, c'est lorsque le dirigeant détient des biens immobiliers à titre personnel par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) de famille ou par l'intermédiaire d'une société holding passive et qu'il les affecte à l'exercice de son activité professionnelle.

«  Dans certains cas, ces biens seront soit taxés à l'IFI, soit exonérés d'IFI en totalité, soit seulement en partie ! Tout dépend dans quelle société le dirigeant exerce sa fonction de direction et est rémunéré et avec quelle société le bail est conclu. La solution ne sera pas la même selon qu'il s'agit de la société holding ou de la filiale d'exploitation ! Cela suppose un véritable travail d'investigation pour savoir ce qui est compris ou pas dans l'IFI », explique Jean-François Desbuquois.

Mais si les biens immobiliers détenus à titre personnel par le dirigeant par l'intermédiaire d'une SCI ou d'une holding passive interposée peuvent sous certaines conditions bénéficier d'une exonération d'IFI, «  ces biens ne pourront jamais bénéficier de l'exonération partielle de droits de donation ou de succession attachées au pacte Dutreil », regrette Arlette Darmon, notaire et présidente du réseau notarial Monassier. En revanche, «  l'immobilier d'exploitation peut prétendre à la fois à l'exonération d'IFI et à l'exonération partielle de droit de mutation prévue par le pacte Dutreil lorsqu'il est logé au sein d'une holding animatrice, voire détenu par une filiale foncière », ajoute Jean-François Desbuquois.

Nathalie Cheysson-Kaplan

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