Où va l’immobilier en 2018 ?

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Evolution des prix, des taux de crédit, fiscalité, futur projet de loi…comment le secteur du logement aborde-t-il cette année 2018 ?

1-Les principales nouveautés

Dans l'attente du futur projet de loi logement qui doit entrer en vigueur au printemps, des mesures sont déjà effectives dès janvier 2018. La taxe d'habitation est progressivement supprimée pour 80 % des contribuables. Objectif : passer entre 2018 et 2020 d'une réduction de 30 % jusqu'à l'exonération totale. Un simulateur est en ligne. Pour les investisseurs,  le dispositif Pinel est prolongé en zones tendues (A et B1) jusqu'au 31 décembre 2021. Les logements situés en zone B2 et C pourront toujours bénéficier du Pinel mais sous condition. Pour les primo-accédants, le prêt à taux zéro dans le neuf est maintenu dans les zones A et B1 jusqu'à fin 2021 avec une quotité inchangée de 40%. Dans les zones B2 et C, il est finalement maintenu mais pour deux ans jusqu'à fin 2019 et avec une quotité réduite de 20%.  Afin de libérer du foncier, la vente de terrains constructibles est encouragée avec des avantages fiscaux. Les APL sont rabotées. L'impôt sur la fortune immobilière est créé. Les PEL et CEL sont taxés et la location touristique est progressivement régulée.

2-Dans l'ancien, la hausse des prix s'installe

Dopé par des taux d'intérêt attractifs, le marché immobilier a connu une année 2017 exceptionnelle au niveau des transactions. Parallèlement, la tendance à la hausse des prix s'installe durablement dans les grandes villes. Pour les appartements, les plus fortes progressions de prix sont enregistrées à Bordeaux (+ 12%) et Lyon (+ 6 %) autour de 3 500 €/m2 en moyenne mais aussi Paris (+ 7%).  Selon les notaires, toute une série de grandes villes enregistrent des hausses moyennes comprises entre 2 et 5 % :  Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Lille, Montpellier, Strasbourg par exemple. Même phénomène pour les maisons anciennes mais la hausse générale est moins prononcée.

3-A Paris, les prix vont battre des records

Les avant-contrats des notaires indiquent que les prix vont atteindre en janvier 2018 une moyenne de 9 200 €/m2 pour un appartement dans la capitale. Cela représente une hausse de près de 10 % sur un an. Si l'on regarde encore plus dans le passé, à titre de comparaison, nous étions à 4 500 €/m2 en 2005. En 10 ans, les prix de l'immobilier à Paris ont doublé. Les écarts subsistent entre les arrondissements.  Le plus cher étant le 6ème à 12 200 €/m2.  A l'opposé, le "plus abordable" est le 19ème à 7 090 €/m2.

 

4-Paris-périphérie : des écarts de 50 %  

Avec un prix moyen à plus de 9000 €/m2 à Paris intra-muros, les écarts de prix se creusent dès lors que l'on franchit le périphérique. Dans certaines communes limitrophes de la capitale, les écarts vont du simple au double. Une étude des notaires parisiens souligne que "les prix des appartements anciens dévissent de plus de 40% lorsque l'on passe des quartiers de Paris jouxtant le périphérique, des Batignolles dans le 17ème au quartier Pont-de-Flandre dans le 19ème, aux communes de Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers." C'est au nord-est que l'écart est le plus élevé. Les prix baissent de plus de 50% entre Aubervilliers (3 105 €/m²) et les quartiers parisiens Pont-de Flandre (6 580 €/m²) et La Chapelle (6 350 €/m²).

 

5-La forte disparité des budgets selon les villes

A partir des actes authentiques de ventes, les notaires ont fait des projections sur des types de biens par budget. A titre d'exemple, avec 150 000 €, vous pouvez devenir propriétaire d'un appartement de 2 pièces à Chelles (77). Vous pouvez aussi acheter pour le même prix un appartement de 3 pièces à Rennes ou une maison de 5 pièces au Mans.  Avec un budget de 250 000 €, vous pouvez acheter un appartement de 2 pièces à Versailles ou devenir propriétaire d'une maison de 5 pièces à Reims.  Enfin, pour 500 000 €, vous pouvez acquérir un appartement de 3 pièces à Paris (12ème arrondissement), un 4 pièces à Lyon ou alors une grande maison de 6 pièces à Nantes.

 

6-La construction repart malgré les recours

Après des années de fort recul, la reprise observée pour la construction de logements depuis plus de deux ans, en termes de permis de construire comme de mises en chantier, se poursuit.  En effet, les permis de construire s'établissent à 503 000 unités (+12%) et à 418 000 pour les mises en chantiers (+17 %) sur un an, de novembre 2016, à octobre 2017. L'Ile-de-France est particulièrement active avec 82 000 logements mis en chantiers (+ 25 %). En revanche, on manque toujours de logements neufs dans les zones tendues et les recours abusifs au permis de construire sont toujours nombreux.

7-Le neuf va bien mais les prix montent

Selon les résultats de la FPI, au T3 2017, avec un total de 33 000 logements neufs réservés, la hausse des ventes atteint + 5, 3% sur un an. Les ventes aux investisseurs augmentent grâce au Pinel et celles des propriétaires occupants sont portées par le succès du PTZ.  Revers de la médaille, les valeurs sont en hausse. Selon les promoteurs immobiliers, les coûts de construction et le prix du foncier pèsent lourdement. La tendance n'est pas près de s'inverser. En régions, le prix moyen d'un logement neuf s'établit à plus de 3 800 €/m2 soit une augmentation annuelle de 3, 4 %. Selon l'ADIL 75, En Ile-de-France, la barre symbolique des 5 000 €/m2 est quasiment atteinte et la hausse atteint désormais près de 2% sur un an.

8-Les taux de crédit vont remonter lentement

En 2017 la hausse des taux n'a pas eu lieu. Ou si peu. Si le taux de crédit moyen a pu atteindre 1, 48 % en octobre 2016, toutes durées confondues, il est à 1, 54 % en novembre 2017 selon le baromètre Crédit logement CSA. Les conditions d'emprunt restent résolument attractives. On peut emprunter en moyenne à taux fixe, hors assurance, à 1,40 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans, et 1,83 % sur 25 ans. Les taux d'intérêt qui ont été divisés par 4 depuis le début des années 2000 ont fortement contribué aux records de ventes observées sur le marché en 2017. En 2018, les projections – prudentes - indiquent la poursuite de cette faiblesse des taux mais d'une lente remontée à partir du second semestre 2018.

 

9-La location touristique bientôt régulée

Après la ville Paris qui rend obligatoire l'enregistrement depuis le 1er décembre 2017 par les propriétaires de la location d'un meublé touristique, et engage des mesures plus contraignantes vis-à-vis des sites types Airbnb, Abritel...à compter du 1er février 2018, c'est la ville de Lyon qui va réguler ce type de location, qui ne doit pas excéder 120 jours par an. Bordeaux doit suivre en mars 2018. Dans le cadre de la future loi logement, chaque ville pourrait fixer elle-même, le plafond du nombre de jours autorisés.

 

10-Le projet de loi logement prévu en mars 2018

A l'issue de plusieurs consultations menées dans le cadre de la conférence de consensus sur le logement, un projet de loi est attendu pour mars 2018. Parmi les mesures attendues, la création d'un bail mobilité, nouveau contrat de location de 1 à 10 mois, non renouvelable. La mise en place d'un bail numérique pour simplifier les démarches locatives. Côté volet construction, la mobilisation du foncier dans le cadre de partenariat Etat-collectivités, la simplification des procédures d'urbanisme, la lutte contre les recours abusifs, la transformation de bureaux en logements et la réforme du secteur HLM. Autre enjeu de taille, la rénovation des logements pour éradiquer les passoires thermiques du parc social et du parc privé.

 

Olivier MARIN @OlivierMarin1

 

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