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Occupation précaire des parties communes

facade-1209331_960_720 Occupation précaire des parties communes

Un choix clair

Une société était propriétaire d’un local à usage de restauration dans un immeuble en copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a accordé à une autre société pratiquant la restauration rapide une autorisation d’occuper à titre précaire les parties communes.

La première société, redoutant sans doute cette concurrence, a contesté la décision de l’assemblée générale accordant cette autorisation, prétendant qu’il aurait fallu prendre la décision avec les deux tiers des voix.

La Cour d’appel de Chambéry a estimé que la majorité simple des présents et représentés à l’assemblée générale des copropriétaires suffisait puisque la terrasse autorisée par le syndicat des copropriétaires était démontable et que l’autorisation était précaire et révocable d’une année sur l’autre.

Dans un arrêt du 05 avril 2018 n° 17-14.138, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a confirmé la position de la Cour d’appel de Chambéry en rejetant le pourvoi de la société qui se plaignait de l’autorisation consentie.

Une décision compréhensible

La Cour de cassation maintient la position qu’elle avait déjà exprimée à propos des autorisations d’usage privatif de combles accordées à titre précaire (voir Cour de cassation, 2 mars 2010, n° 09-13090, arrêt rappé par Céline RATTIN, « Une ‘‘simple’’ majorité pour autoriser l’occupation d’une partie commune à titre précaire », Revue des Loyers, juillet-août-septembre 2018, pp. 379-380 RL 2941)

La position de la Cour de cassation aurait été différente si le syndicat des copropriétaires avait accordé une autorisation d’occupation à titre définitif qui se serait interprétée en droit réel de jouissance privative (voir Christelle COUTANT-LAPALUS, Loyers et copropriété, juin 2018, commentaire 155).

Pour les décisions accordant un droit réel de jouissance, la double majorité est nécessaire (à savoir la majorité des copropriétaires détenant des deux tiers des voix).

Les précautions à prendre

Comme le rappelle Daniel TOMASIN (« Autorisation d’occupation des parties communes à titre précaire », AJDI novembre 2018 p. 789), deux conditions doivent être respectées pour accorder une autorisation précaire d’occupation des parties communes et cela à la majorité simple des votants à l’assemblée générale.

D’abord, les aménagements éventuels doivent être démontables.

Ensuite, l’autorisation doit être conforme à la destination de l’immeuble. Dans l’affaire jugée le 05 avril 2018, les parties communes occupées s’inséraient dans une galerie commerciale. Accorder une autorisation pour une terrasse d’un restaurant ne posait donc pas de problème par rapport à la destination.

On peut ajouter une troisième condition. L’autorisation ne doit pas constituer un abus de majorité favorisant trop un copropriétaire par rapport à un autre.

Si deux copropriétaires sont restaurateurs, accorder une autorisation d’installer une terrasse à l’un et pas à l’autre serait injuste. Soit on accorde une autorisation aux deux, soit on exige un loyer et on accorde l’autorisation au mieux disant, quitte à organiser une mise en concurrence avec offres sous enveloppe.

En l’occurrence, dans l’affaire jugée le 05 avril 2018, la société qui se plaignait semblait ne plus exploiter son restaurant depuis plusieurs trimestres. Elle ne pouvait donc pas prétendre subir un préjudice du fait de l’autorisation accordée à l’autre, et il n’y ait pas d’abus de majorité.

L’intérêt de cette jurisprudence pour l’habitat participatif

Certains organismes HLM également promoteurs immobiliers ainsi que leurs partenaires groupes d’habitants ou associations souhaitent rendre l’habitat plus participatif en donnant un plus grand rôle aux occupants dans la gestion.

Pour autant, ils ne souhaitent pas pour autant sortir du cadre de la copropriété qui seule permet des ventes intéressantes dans le cadre de la promotion immobilière.

Dans cette perspective, des opérateurs du Centre et du Rhône-Alpes-Auvergne semblent intéressés par l’idée de faire conférer par des syndicats de copropriétaires des baux à titre gratuit à des associations d’habitants. Ces associations pourraient ainsi occuper les parties communes (voir l’ouvrage L’Habitat participatif. Les divers statuts pp.86 à 88 pour cette solution).

L’arrêt du 05 avril 2018 montre que cette solution est envisageable et permet une réelle souplesse du moment que les autorisations d’occupation sont conférées à titre précaire.

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