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Le régime d'investissement locatif Denormandie est-il fait pour vous ?

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NOS CONSEILS - En réaction aux récents drames de l'insalubrité, le ministre du Logement, Julien Denormandie, a étendu, par un amendement inscrit dans la loi de finances pour 2019, l'avantage fiscal Pinel à l'habitat ancien des centres-villes dégradés. Explications sur le fonctionnement de ce que l'on appelle déjà le dispositif Denormandie.

C'est l'article 226 de la loi de finances pour 2019 qui fixe les contours du dispositif Denormandie. Il concerne les logements et locaux acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et nécessitant des travaux de rénovation ou de transformation d'un local en habitation. Ces dépenses doivent représenter, au moins, 25 % du coût total de l'opération (coût d'achat majoré des frais, commissions éventuelles et travaux). Soit, par exemple, 75.000 € pour un budget global de 300.000 €. Les travaux éligibles, obligatoirement réalisés par une entreprise (vous ne pouvez pas les effectuer vous-mêmes), seront précisés dans un prochain décret.  Ils devraient porter essentiellement sur l'isolation, l'installation électrique et tout ce qui relève du second œuvre (plomberie, peinture…). Les professionnels espèrent que cette liste ne sera pas trop coercitive, ce qui risquerait de réduire l'attrait des particuliers pour le nouveau dispositif.

Ce nouveau régime cible uniquement certaines communes de taille moyenne. Sont visées celles qui ont signé une convention ORT (opération de revitalisation du territoire) ou dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, notamment l'une des 222 communes du plan «Action cœur de ville».

2. De quel avantage fiscal peut-on bénéficier?

L'avantage Denormandie  est calqué sur celui applicable dans le cadre du dispositif Pinel. Le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu (IR) égale à 12 %, 18 % ou 21 % du montant de son investissement, suivant qu'il s'engage à donner le bien en location nue à titre d'habitation principale du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, montant des travaux inclus, retenu dans la limite de 5500 €/m2 de surface habitable, sans pouvoir dépasser 300.000 € par an. Soit, en fonction de la durée de l'engagement locatif, un montant d'impôt sur le revenu minoré de 36.000, 54.000 ou 63.000 €. Il faut payer, au moins, 6000 € d'impôt sur le revenu par an pour optimiser l'avantage fiscal.

Comme le Pinel, le Denormandie est conditionné au respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Les maxima applicables sont les mêmes dans les deux dispositifs

3. Le Denormandie est-il vraiment intéressant?

Les professionnels s'accordent à dire qu'une opération Denormandie peut être judicieuse pour qui cherche un rendement attractif. D'autant que les prix des logements concernés étant a priori peu élevés, le seuil des 25 % de travaux sera vite atteint. Prudence toutefois, car, lors des débats préalables au vote de la loi de finances, plusieurs parlementaires ont alerté sur le risque d'atonie du marché locatif des villes visées par le régime Denormandie (par exemple, Maubeuge, Limoges, Albi, Montélimar ou encore Béthune, Cambrai ou Saumur). Certaines connaissent, en effet, une désaffection de leur centre-ville avec des logements anciens laissés à l'abandon.

D'autres, au contraire, présentent de véritables opportunités, à l'image d'Agde, qui a connu un essor démographique important et offre aujourd'hui un rendement locatif, avant avantage fiscal, de 4,24 %. Ou encore Melun, dont les prix progressent régulièrement et qui propose un rendement locatif d'environ 6 %.

Pour limiter les risques de vacance locative et assurer la réussite de votre investissement, vous devez regarder les prix de vente des logements (ceci afin de vérifier que le coût de revient de votre opération ne sera pas «hors marché») et surveiller les indicateurs de dynamisme du marché locatif local, comme l'évolution démographique et la solvabilité des locataires. Des données (âge, profession, taux de chômage…) qu'il est possible de connaître, pour chaque commune, en consultant le site Internet de l'Insee (insee.fr). À vos claviers!

 

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