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Le propriétaire peut-il fixer le loyer qu'il veut?

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Les règles à respecter pour fixer un loyer. (©Mychele Daniau - AFP)

En principe, le propriétaire fixe le loyer qu'il veut. Mais il existe des exceptions et plusieurs formes d'encadrement des loyers.

(LaVieImmo.com) - "La fixation du loyer des logements mis en location est libre". L'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 est a priori clair. Mais cela ne signifie pas que le propriétaire fixe systématiquement le loyer qu'il veut. À ce principe, se greffent de nombreuses exceptions.

Première mise en location

Lorsque le logement est mis en location pour la première fois (ou qu'il n'a pas été mis en location depuis plus de 18 mois), le propriétaire fixe le loyer qu'il souhaite. Attention tout de même, si le logement loué mesure 14 mètres carrés ou moins, le propriétaire peut être soumis à la taxe annuelle sur les loyers élevés. En 2019, un bailleur qui perçoit un loyer mensuel au moins égal à 42,47 € par m2 pour un logement de petite surface, situé dans certaines grandes villes (en zone A bis ou A), est redevable de la taxe sur les micro-logements, précise le site service-public.fr.

Le montant de la taxe dépend d'un taux qui varie en fonction de l'écart entre le loyer pratiqué, hors charges, et le loyer de référence. Le taux applicable va de 10% à 40%. "Par exemple, pour un logement dont le loyer d'un montant mensuel est de 750 € et la surface habitable est de 14 m², on obtient 53,57 € le m². L'écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence s'élève à : (53,57 € - 42,47 €) / 42,47 € = 26,14 %. Le taux applicable est alors de 18 % puisqu'il se situe dans la tranche "supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %". Le propriétaire serait donc redevable d'une taxe qui s'élève à : (750 € x 12) x 18 % = 1620 €".

La révision annuelle des loyers

Une fois par an, le loyer peut être révisé, à condition que cette clause soit inscrite dans le contrat de bail. L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour le calcul. Cet encadrement s'applique à tout le territoire dans toutes les communes de France. Il faut prendre le montant du loyer hors charge, la nouvelle valeur de l'indice de référence des loyers correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat et l'indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente.

Concrètement, afin de calculer la hausse de loyer autorisée, il faut réaliser le calcul suivant : Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer.

"Toute révision annuelle de loyer peut être opérée dans le délai d'un an suivant la date de révision du bail", rappelle le site service-public. "A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée", précise l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de travaux

Le loyer peut être augmenté en cours de bail si des travaux d'amélioration ont été réalisés. Propriétaire et locataire décident ensemble de la majoration.

A la relocation ou au renouvellement du bail

Au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer un loyer plus élevé. Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le propriétaire doit fournir des preuves des loyers situés dans les environs pour des immeubles comparables.

Le propriétaire doit prévenir, 6 mois avant la fin du contrat, le locataire par lettre recommandée avec avis de réception, huissier ou remise en main propre avec récépissé. La proposition de réévaluation doit contenir le texte intégral de l'article 17-2-II de la loi de 1989 recopié et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas d'accord, l'augmentation du loyer se fera progressivement. En cas de refus, le locataire peut envoyer un courrier 4 mois avant ou ne pas répondre. L'absence de réponse vaut refus.

Cette obligation concerne toutes les communes situées en zone tendue. En tout, cela représente 28 agglomérations. La liste des communes est la même que celle fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 dans le cadre de la taxe sur les logements vacants. Dans les autres communes, une réévaluation à la hausse lors du renouvellement de bail est aussi possible en cas de loyer sous-évalué, avec des conditions allégées. L'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise ces conditions.

En zones tendues, lorsqu'il s'agit d'une relocation d'un logement (nouveau locataire ou vacance entre deux locations) qui a été loué au cours des 18 derniers mois, il existe également des limites à la réévaluation des loyers, comme nous l'expliquons ici.

Plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers a été réintroduit par la loi Elan votée fin 2018. Il est possible à titre expérimental pendant 5 ans pour toutes les villes qui en font la demande. C'est le cas à compter du 1er juillet 2019 à Paris, où un arrêté préfectoral fixe les loyers de référence. Pour en savoir plus, lisez notre dossier sur le sujet ici.

Loi 1948

La loi de 1948 concerne les logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10.000 habitants et impose des loyers très avantageux en faveur des locataires. "Le bail n'est pas obligatoirement écrit. La location peut donc être verbale. Son contenu n'est pas réglementé", précise le site service-public. Par ailleurs, "la loi de 1948 n'impose aucune durée minimale de location. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature. Le bail à durée indéterminée est autorisé", ajoute le site service-public.

De plus, "à l'expiration du bail, le locataire bénéficie d'une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui permet de rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail".

Au décès du locataire ou si celui-ci abandonne le domicile, le logement sort de la loi de 1948. Néanmoins, la loi prévoit un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée à l'époux ou épouse, ainsi que –s'ils y vivaient depuis plus d'un an – aux enfants mineurs jusqu'à leur majorité, les ascendants et les personnes handicapées.

En fonction de de la catégorie dans laquelle est classé un logement (qui dépend de ses caractéristiques), un loyer maximum est déterminé. Par exemple, pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m2, le loyer mensuel maximal autorisé est de 145,59 euros. Pour en savoir plus, lisez cette page du site service-public.

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