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Le crédit longue durée est-il rentable pour les investisseurs immobiliers?

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Biographie Fondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d'un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ...Lire la suite

Avec les taux des crédits immobiliers à des niveaux historiquement bas, il est tentant pour les investisseurs d'emprunter sur des périodes plus longues. Revue des avantages et des inconvénients que cela représente par Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com.

Les taux d’emprunt affichent des taux historiquement bas et poussent de nombreux investisseurs à se lancer dans l’achat de biens immobiliers. Mais la rentabilité d’un bien immobilier locatif est souvent corrélée à la durée de l’emprunt. Dans ce cadre, le crédit longue durée est-il une bonne option pour les investisseurs ?

Il convient tout d’abord de différencier les crédits classiques qui sont contractés par la majorité des ménages avec un emprunt sur une durée de 15 à 25 ans maximum et les crédits de longue durée contractés sur 30 voire 35 ans plutôt destinés à l’investisseur. Ce type de crédit est plus rare et reflète un renchérissement des prix de l’immobilier, avec une volonté d’accéder à la propriété. Aujourd’hui, selon l’observatoire Crédit Logement / CSA, les ménages français s'endettent sur 18,9 ans en moyenne en avril.

Des mensualités plus faibles

Pour un investisseur, un crédit longue durée comporte de vrais avantages. En effet, les mensualités sont des éléments à prendre en compte quand on contracte un crédit immobilier. Plus les mensualités sont hautes, plus le crédit est remboursé rapidement mais plus l'équilibre financier du quotidien peut s’avérer périlleux. Un crédit longue durée, lui, offre des mensualités plus basses donc plus confortables, permettant d’accéder à des mètres carrés supplémentaires et un logement plus grand.

Ensuite, le taux d’endettement est également inférieur, offrant l’opportunité à un investisseur d’envisager d’autres projets à moyen terme et de faire un nouvel emprunt. En effet, l’investisseur dispose de plus de trésorerie lui permettant d’investir dans d’autres biens, mais aussi d'avoir plus de marge pour l’achat de sa résidence principale par exemple. Ce type de crédit garantit une rentabilité locative mensuelle plus intéressante et une possibilité d’autofinancement plus favorable avec un cash-flow mensuel plus élevé.

Un coût total d’investissement plus élevé

Comme dans toute transaction il y a également des inconvénients, même si ceux-ci sont mineurs. Les taux d’intérêts sont plus importants et engendrent un coût total d’investissement plus élevé et une opération globale plus onéreuse. Il est également à noter que les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles lors d’une déclaration au réel. De ce fait, le surcoût de ce crédit n'a qu'un impact limité sur les investisseurs. Les établissements bancaires supportent, eux aussi, un risque plus important, c’est pourquoi l’emprunteur devra alors fournir des garanties solides en matière de santé, mais aussi de situation professionnelle. Attention également au crédit longue durée dans une société en perpétuel mouvement… Un engagement sur 30 ans nécessite une véritable stabilité et un projet bien ficelé.

Le rachat de crédit peut donner lieu à un crédit longue durée en cas de prêts multiples contractés, ce qui peut aider les investisseurs qui peinent à payer leur crédit et surtout qui souhaitent réinvestir rapidement. Comme nous l’avons indiqué plus haut, cette opération est profitable à l’emprunteur qui voit ses mensualités baisser et son pouvoir d’achat augmenter. Ce bénéfice est également notable du côté des banques qui, en augmentant la durée de remboursement, augmente les taux d’intérêts et le coût global de l’emprunt.

Dans l’optique d’un investissement locatif, il est donc souvent préférable de miser sur le crédit longue durée pour optimiser sa rentabilité locative sans fragiliser sa trésorerie et sa qualité de vie quotidienne. Il faut dans tous les cas privilégier la solution qui dégage le plus de cash-flow positif.

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