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La vente d’immeuble à rénover

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Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage dans un délai déterminé par le contrat à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur doit conclure un contrat de vente d’immeuble à rénover.

 

I. Champ d'application de la vente d'immeuble à rénover

Ce contrat doit être adopté lorsque le vendeur s’engage à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble et lorsque l’acquéreur perçoit des sommes d’argent avant la livraison.

À l’instar du contrat de vente d’immeuble à construire dont il est inspiré, les droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes sont transférés immédiatement à l’acquéreur. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

La vente d’immeuble à rénover est soumise aux dispositions des articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux dispositions de droit commun de la vente.L’immeuble vendu doit être un immeuble ou partie d’immeuble bâti.

L’immeuble doit être à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation ou destiné après les travaux à l’un de ces usages (la VIR ne s’applique que dans le secteur protégé, c’est-à-dire pour les immeubles à usage d’habitation et/ou professionnel et d’habitation). En revanche, la loi ne s’applique pas dans le cas de la vente d’un immeuble à rénover en bloc et destiné partiellement à l’habitation car il ne tombe pas dans le secteur protégé. La réalisation des travaux directe ou indirecte par le vendeur doit être fixée dans un délai déterminé par le contrat (c’est-à-dire même si les travaux sont effectués par des entreprises). Ni la loi ni le décret ne font référence à un seuil minimal de travaux devant être réalisés.

Tous travaux entrent donc dans le champ d’application du contrat dès lors qu’ils sont payés avant achèvement.Si les travaux sont effectués après l’avant-contrat et avant l’acte définitif :

* si l’avant-contrat ne comprend pas la description des travaux alors que l’acte définitif porte sur un immeuble rénové, l’objet de la vente étant différent, le droit de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH doit être exercé à nouveau.

* si les travaux ont été indiqués dans l’avant-contrat et terminés avant la vente définitive, l’objet de la vente étant respecté, le contrat de VIR ne s’applique pas.

Si les travaux, qui ont été indiqués dans l’avant-contrat, ne sont pas encore terminés avant la vente définitive : l’acte authentique proposé à la signature sera forcément différent de celui prévu par l’avant-contrat puisque celui-ci envisageait un immeuble entièrement terminé alors qu’il ne l’est pas. Cette différence, affectant le consentement de l’acquéreur, lui permet à nouveau de se désengager du contrat s’il le souhaite.

Dans l’hypothèse où l’acquéreur maintient son projet d’acquisition, le contrat de vente d'immeuble à rénover s’applique. Il n’y a pas lieu de prendre en considération l’importance des travaux de remise en état : le simple coup de peinture sur les volets ou la remise en état des sanitaires suffira à déclencher l’application des dispositions protectrices.

Sont exclus du champ d’application de la vente d'immeuble à rénover les travaux d’agrandissement ou de restructurations complètes de l’immeuble assimilables à une reconstruction.

L’article R. 262-1 du CCH renvoie aux critères de l’article 257-1 et 245A du CGI sur la définition des travaux sur existant et soumis au régime de la TVA au titre de la production d’immeubles neufs.

L’article R. 262-1 déclare que les travaux d’agrandissement ou de restructuration sont ceux qui « rendent à l’état neuf » :

- soit la majorité des fondations,

- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage,

- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement,

- soit l’ensemble des éléments de second oeuvre suivant, dans une proportion au moins égale à 2/3 pour chacun des éléments suivants : les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations de sanitaire et de plomberie, les installations électriques, le système de chauffage (sauf hors métropole).

Le contrat de vente à rénover doit impérativement être conclu lorsque :

- le vendeur s’engage à réaliser lui-même des travaux l’immeuble vendu. Ce régime s’applique impérativement à toutes les opérations de rénovation quels que soient leur nature et leur quantum. Seuls les agrandissements et restructurations restent soumis au régime de la vente d’immeuble à construire ;

- l’acquéreur s’engage à payer le prix avant la livraison ;

- l’immeuble à rénover est destiné à l’habitation ou à un usage professionnel et d’habitation, sans égard pour la qualité des parties.

Ce contrat ne concerne ainsi que le secteur protégé.

 

II. Formalisme de la vente d'immeuble à rénover

Si un avant-contrat est conclu, ce dernier prend la forme d’une promesse de vente de droit commun devant comprendre à peine de nullité les mentions obligatoires mentionnées aux articles L. 262-9 et R. 262-14 du code de la construction et de l’habitation.

Cette promesse de vente doit comporter à peine de nullité les éléments suivants :

- Les caractéristiques de l’immeuble à rénover avec en particulier l’indication de la surface de l’immeuble objet du contrat et le diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du CCH.

- Le descriptif des travaux à réaliser, tant pour les parties communes que privatives, c’est à dire : le nombre de pièces du futur local, ses dépendances, ses dégagements et, le cas échéant, situation de ce local dans l’ensemble immobilier,

- Le descriptif des travaux du contrat de vente définitif, La note technique précisant la nature et la qualité des travaux de l’immeuble à rénover et de ses éléments d’équipement ou encore de ceux de l’ensemble immobilier.

- Le délai de réalisation des travaux.

- Le prix et les modalités de révision du prix des travaux, c’est-à-dire la ventilation du prix de vente entre l’existant et le prix des travaux à réaliser attesté par un homme de l’art qui a été choisi pour attester de l’achèvement des travaux et de la fin de la garantie financière.

- L’engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l’acte authentique de vente, les justificatifs relatifs à la garantie d’achèvement et aux assurances.

Aucun texte spécial ne vient prohiber la possibilité de demander une indemnité d’immobilisation ou un dépôt de garantie comme en matière de vente d’immeuble à construire. Toutefois, le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la date à laquelle la créance est exigible ; interdiction assortie de sanctions pénales

.Il faut en conclure que les parties sont libres de prévoir ou non une contrepartie financière à la charge de l’accédant, mais elle ne doit pas concerner la quote-part des travaux. Les dispositions concernant la réflexion ou la rétractation de l’article L. 271-1 du CCH sont applicables. La somme des paiements relatifs aux prix des travaux ne peut excéder :

- 50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux,

- 95 % à l’achèvement de l’ensemble des travaux entraînant l’extinction de la garantie financière d’achèvement.

Le solde du prix est payé à la livraison. Toutefois, une consignation peut être prévue en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l’article L. 262-3 du CCH.

L’acquéreur bénéficie, comme en matière de vente en état futur d’achèvement d’un échelonnement des paiements à mesure de l’avancée des travaux. L’idée est, comme en matière de vente en état futur d’achèvement, de faire en sorte que l’acquéreur n’ait pas remis au vendeur plus d’argent qu’il n’y a eu de travaux réalisés. Depuis le décret du 27 septembre 2010, rien n’interdit de prévoir des versements intermédiaires dans la mesure où les plafonds ci-dessus sont respectés. Le contrat de vente définitif doit également répondre à des conditions de forme – il doit être conclu par acte authentique – et de contenu. L’inobservation de ces dispositions est sanctionnée par la nullité du contrat, laquelle ne peut être demandée que par le seul acquéreur et avant la livraison de l’immeuble.

Doivent être mentionnés dans le contrat :

- la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu(e) avec l’indication si nécessaire de la superficie conformément aux dispositions de la loi Carrez,

- la description des travaux à réaliser,

- la description littérale du local vendu avec plans, côtes utiles, indication des hauteurs de plafond et surface de chacune des pièces et dégagements calculées,

- le cas échéant, conformément à la loi Carrez, l’indication du prix et sa ventilation,

- si le prix est révisable ou non, et dans l’affirmative les modalités de révision qui doivent être limitées à 70 % de l’évolution de l’indice national du bâtiment BT 01,

- le délai de réalisation des travaux correspondant à une date indicative de livraison de travaux ; le vendeur pouvant prévoir des causes de majoration du délai en cas de survenance de certains événements fortuits (intempéries, grèves…). En cas de non respect du délai, la résolution de la vente ou l’exécution forcée pourront être stipulés.

- le justificatif de la garantie financière d’achèvement des travaux.

- le justificatif des assurances de responsabilité et de dommages concernant les travaux.

 

III. Les obligations des parties

Les obligations du vendeur emprunte à la fois au régime de la vente d’immeuble à construire pour les travaux réalisés et de la vente des immeubles construits pour les existants. Le vendeur s’engage à transférer immédiatement la propriété des constructions existantes et à réaliser les travaux dans les délais prévus par le contrat. Il conserve pour ce faire la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison

.Ainsi, le vendeur :

- Opère le transfert immédiat de la propriété du sol et du bâti existant dès la signature du contrat.(L’acquéreur ayant la faculté de rentrer dans les lieux, la livraison porte sur les travaux à réaliser et non pas sur l’immeuble existant).

- Réalise et assure la maîtrise d’ouvrage des travaux prévus par le contrat lequel comporte les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.

- Conserve la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Fournit une garantie extrinsèque d’achèvement.

- Supporte les garanties des constructeurs. Le rénovateur est soumis à la responsabilité décennale et biennale mais seulement pour les travaux de rénovation dès lors qu’ils sont qualifiés d’ouvrages et entrent dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil.

- Souscrit les assurances obligatoires au titre : d’une assurance construction pour les travaux constitutifs d’ouvrages réalisés par le rénovateur, d’une assurance responsabilité civile professionnelle pour l’assurance trentenaire obligatoire.

- Garantit les vices et défauts apparentsLes articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil sont transposés, ainsi en présence de vices ou défauts apparents, la dénonciation doit être faite soit dans le procès-verbal de livraison soit dans le mois de la livraison. Le délai d’action est d’un an après la livraison.

- Supporte l’obligation de délivrance et la garantie les vices cachés pour les parties anciennes. Il s’agit de l’application du régime de droit commun avec l’obligation de délivrance. Le vendeur professionnel ne peut s’exonérer des vices cachés.

Le vendeur est tenu des garanties décennales et biennales pour les travaux qu’il exécute. À ce titre, il doit souscrire les assurances obligatoires de responsabilité et de dommages lorsque la nature des travaux réalisés le justifie. Il doit également justifier de la souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. Il doit souscrire une garantie extrinsèque d’achèvement constituée soit par la caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise agréée à cet effet. Il est également tenu des désordres et vices apparents lors de la livraison, lesquels doivent être dénoncés dans un délai d’un mois à compter de la livraison. L’action devant être intentée dans un délai d’un an.La livraison résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre le vendeur et l’acquéreur.

L’acquéreur est principalement tenu de payer le prix en fonction de l’état d’avancement des travaux prévu à l’article R. 262-10 du CCH.

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