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Investir dans les vieilles pierres avec un coup de pouce fiscal

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Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ancien, deux dispositifs vous permettent de réduire votre niveau de taxation, sous conditions.

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine locatif tout en profitant d’un coup de pouce fiscal. Amateur de vieilles pierres, vous avez du mal à vous projeter dans l’achat d’un logement neuf. La solution? Opter pour un mécanisme défiscalisant qui vise l’immobilier ancien. Il en existe principalement deux - le Malraux et le Monuments historiques -, qui offrent des réductions et déductions d’impôts qui n’entrent pas dans le dispositif de plafonnement (à 10.000 ou 18.000 €) des niches fiscales. Attention, même s’ils présentent des avantages, ne vous lancez pas les yeux fermés, car ils comportent des risques.

● Dispositif Malraux: dans certaines zones seulement

Le dispositif Malraux permet d’acheter un logement dans un bel immeuble ancien en très mauvais état et d’y faire réaliser des travaux de réhabilitation par une entreprise. Dans les douze mois qui suivent cette rénovation, il doit être loué nu en tant que résidence principale pendant au moins neuf ans. Il n’y a aucune contrainte de ressources pour les locataires et les loyers ne sont pas plafonnés. Attention, même si le bien est refait à neuf, vous aurez du mal à le louer largement plus cher que le tarif du marché.

Autre point important: toutes les zones géographiques ne sont pas concernées. Pour être éligible au Malraux, «une opération de réhabilitation doit être soit en sites patrimoniaux remarquables (SPR) avec un plan de sauvegarde approuvé ou en QAD (quartiers anciens dégradés) ou conventionnés NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain) ; soit en PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de réhabilitation a été déclaré d’utilité publique», énonce Marcelina Stark, directrice générale d’Angelys Group. Dans le premier cas, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux ; dans le second, le taux passe à 22 %.

N’espérez pas engranger de fortes plus-values à terme car, même s’il est situé dans une magnifique copropriété ancienne rénovée avec goût, votre logement se vendra, au final, au prix du marché

Les dépenses ouvrant droit à cette réduction sont plafonnées à 400.000 € sur quatre ans maximum (les rénovations Malraux étant lourdes, elles s’étalent sur plusieurs années). Si le montant de la réduction dépasse celui de votre impôt sur le revenu, le surplus est reportable sur les trois années qui suivent. Attention, «pour cela, il faut que le permis de construire ait été déposé après le 1er janvier 2017. A défaut, l’investisseur sera soumis à l’ancien système qui plafonne le montant de dépenses éligibles à 100.000 € par an pendant quatre ans maximum sans report possible des réductions non utilisées», précise Brice Laurent, consultant chez Fidroit.

Si vous souhaitez doper votre rentabilité, sachez qu’un commerce implanté en pied d’immeuble visé par le Malraux est aussi éligible. Une condition est à respecter dans ce cas: «il faut que ce local n’ait pas changé d’usage pendant toutes les années précédant l’opération», explique Marcelina Stark. A défaut, les travaux de réhabilitation ne seront pas déductibles sous le régime Malraux, mais sous celui du déficit foncier.

Dernier point important: n’espérez pas engranger de fortes plus-values à terme car, même s’il est situé dans une magnifique copropriété ancienne rénovée avec goût, votre logement se vendra, au final, au prix du marché.

Nos conseils. Ne vous laissez pas éblouir par la réduction d’impôt, mais raisonnez toujours en investisseur. Choisissez une ville au marché locatif sain et actif pour minorer la vacance locative. Sélectionnez votre logement: certains sont très biscornus et donc difficiles à louer. Surveillez la qualité des rénovations intérieures, notamment les aménagements de cuisine et de salle de bains, parfois réalisées a minima.

● Monuments Historiques: pour les gros contribuables

Si vous faites partie des contribuables imposés dans les tranches les plus élevées, ce dispositif a un intérêt. Il consiste à acheter un logement dans un bien historique en très mauvais état, ou un bâtiment complet, et à le rénover. Aucune obligation de location n’est imposée, il faut juste conserver ce bien, une fois les travaux achevés, pendant au moins quinze ans. Contrairement au précédent, ce dispositif est accessible sans zonage. La seule contrainte est que «le bien à rénover doit être classé partiellement ou entièrement aux Monuments historiques, inscrit à l’inventaire des Monuments historiques ou labellisé par la Fondation du patrimoine», précise Marcelina Stark. Si ces conditions sont respectées, les travaux de rénovation doivent, en plus, être acceptés par un architecte des Bâtiments de France.

Ensuite, trois cas de figure se présentent: si le bien procure des recettes imposables et que vous ne l’occupez pas (s’il est loué ou ouvert à la visite payante), «toutes les charges foncières, dont les travaux, sont imputées sur les revenus fonciers ; si un déficit foncier est constaté, il est imputable sur le revenu global sans plafond», précise Brice Laurent. Si le bien ne procure pas de recettes (résidence principale ou secondaire), les charges foncières sont déductibles à 100 % du revenu global si le public est admis à visiter (sous conditions strictes d’ouverture), et à 50 % dans le cas contraire. Enfin, si l’immeuble procure des recettes et que vous l’occupez, il y a combinaison des deux régimes précédents.

Nos conseils. Attention au montant des travaux. Sur des monuments historiques, ils coûtent plus cher que des rénovations standards. Par ailleurs, vous devez disposer d’une large trésorerie pour assumer les lourdes charges d’entretien d’un bâtiment historique.


Gare au contrôle fiscal!

Les dispositifs Malraux et, surtout, Monuments historiques attirent l’œil du fisc. Pour éviter les abus, les services de Bercy examinent à la loupe le montage de ces opérations et épluchent les factures de travaux déductibles. Chaque année, des contentieux naissent et donnent lieu à une abondante jurisprudence. Si vous vous lancez dans ce type d’investissement, soyez très vigilant. Et surtout, ne vous faites pas d’illusions: «Un contribuable qui met en place un investissement en Malraux ou en Monuments historiques maximise ses chances de subir un contrôle fiscal dans les deux années qui viennent», confie une avocate fiscaliste parisienne.

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