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Immobilier : mode d'emploi pour réduire les frais « de notaire »

2264581_immobilier-mode-demploi-pour-reduire-les-frais-de-notaire-web-tete-0601172513920_1000x533 Immobilier : mode d'emploi pour réduire les frais « de notaire »

Quand on achète un bien immobilier, les frais et droits de mutation communément appelés « frais de notaires » peuvent représenter jusqu'à 10 % du prix de vente. Comment faire baisser la facture ?

La signature chez le notaire de l'acte de vente, c'est la dernière étape avant de devenir propriétaire. Qui s'accompagne d'une dernière dépense : les frais dits « de notaire ». Des frais d'acquisition qui représentent en moyenne 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et entre 2 à 3 % dans  le neuf . Versés au notaire, ces frais ne vont pourtant pas dans la poche de l'officier public qui en reverse la majorité à l'Etat.

5,81 % de droits d'enregistrement sur le prix de vente

Les droits de mutation ou droits d'enregistrement représentent l'essentiel de ces frais. C'est une taxe sur la vente d'un bien immobilier prélevé par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités locales. Les droits d'enregistrement sont fixés par décret et peuvent varier d'un département à l'autre. Mais en pratique tous les départements appliquent le taux maximum de 5,81 % du prix d'achat d'un logement ancien. Seuls l'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte ont un taux de 5,11 %.

Par exemple, pour un bien acquis dans l'ancien à 200.000 euros, taxé à hauteur de 5,81 %, l'acheteur réglera 11.620 euros de droits d'enregistrement.

Pour les logements neufs, c'est un taux réduit qui s'applique : 0,715 % (hors taxe). Idem si le bien a été acheté sur plan ou construit il y a moins de 5 ans et jamais revendu.

Dernière taxe : la contribution de sécurité immobilière d'un montant de 0,10 % du bien pour les logements neufs comme anciens. Il s'agit d'une taxe prélevée par l'Etat sur l'enregistrement d'actes authentiques par les services de publicité foncière.

Déduire le mobilier et les frais d'agences du prix de vente

S'il n'est évidemment pas possible de négocier cet impôt, l'acquéreur peut en revanche faire diminuer son montant.

Première astuce, lors du compromis de vente, l'acquéreur peut dresser une liste de l'ensemble du mobilier (cuisine équipée, bureaux, climatiseur...) pour le déduire du prix de vente. Ces biens mobiliers n'entreront donc pas dans l'assiette des droits de mutation. Attention, cette déduction ne peut dépasser 5 % du prix du bien.

Par exemple, pour un bien de 200.000 euros, il est possible de déduire jusqu'à 10.000,00 euros de biens meubles. Les frais de « notaire » seront alors calculés sur 190.000 euros.

Deuxième élément susceptible de faire baisser la facture : la prise en compte des frais d'agences. Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, il faut préciser dans le mandat ou le compromis de vente que les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur. Les frais « de notaire » seront alors calculés sur le prix net vendeur et non sur le coût global de la transaction.

Par exemple, pour un bien dans l'ancien acheté pour 200.000 euros avec 10 % de frais d'agence, soit 20.000 euros. Les frais de notaire seront calculés sur la base de 180.000 euros, soit une réduction des droits d'enregistrement de 1.162 euros.

Négocier la rémunération du notaire

La rémunération du notaire est plafonnée par l'Etat. Le montant des émoluments varie en fonction du prix du bien (voir encadré). Pour les montants supérieurs à 100.000 euros, ils s'évaluent entre 1,2 % et 1,5 % du prix de vente, le taux étant dégressif. Par exemple, pour un bien acheté 200.000 euros, les émoluments s'élèvent à 2.033 euros.

Depuis 2016, l'acquéreur peut négocier sur ces émoluments une remise maximale de 10 % pour les biens supérieurs à 150.000 euros. Cependant, les émoluments des notaires ayant été réduit depuis la Loi Macron de 2016, cette négociation a peu de chance d'aboutir en pratique. De plus, si le notaire accorde cette remise, il a l'obligation de l'appliquer à tous ses clients pour lesquels la transaction dépasse 150.000 euros.

La facture s'alourdit encore avec les honoraires des formalités administratives accomplis par le notaire tels que la demande d'acte d'état civil ou de cadastres, d'attestation, etc. Ils s'élèvent en moyenne de 800 euros. Cette partie là est non négociable.

Frais et débours

A cela s'ajoutent encore les éventuels débours, ou frais avancés au nom de l'acheteur. Ils correspondent aux différentes démarches facturées par des organismes externes, comme l'obtention de certificats officiels ou la convocation d'un géomètre. Sont également pris en compte les frais de déplacement du notaire, et ses dépenses d'envoi de document, tous à la charge de l'acquéreur. Ils s'élèvent généralement autour de 600 euros.

Pour évaluer l'ensemble de ces frais , un simulateur a été mis en ligne par les Notaires :  https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire

Barème des émoluments du notaire

Le calcul des émoluments du notaire se fait par tranches d'assiette avec un taux dégressif.
- De 0 à 6.500 euros, le taux est de 3,945 %.
- De 6.500 euros à 17.000 euros, le taux est de 1.627 %.
- De 17.000 euros à 60.000 euros, le taux est de 1.085 %.
- Plus de 60.000 euros, le taux est de 0.814 %.
Exemple pour une vente à 200.000 euros
Sur la tranche de 0 à 6.500 euros : (6.500 x 3.945 %) = 256,43 euros.
Sur la tranche de 6.500 à 17.000 euros (17.000 - 6.000) x 1.627 % = 170,84 euros.
Sur la tranche de 17.000 euros à 60.000 euros : (60.000 - 17.000) x 1.085 % = 466,55 euros.
Sur la tranche supérieure à 60.000 euros : (200.000 - 60.000) x 0.814 % = 1.139,60 euros.
256,43 + 170,84 + 466,55 + 1.139,60 = 2.033,41.
Au total, le montant des émoluments est de 2.033,41 euros.

 

@sam_touzani

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