6 minutes de temps de lecture (1281 mots)

Immobilier locatif : les 4 innovations majeures pour les propriétaires

2224048_immobilier-locatif-les-4-innovations-majeures-pour-les-proprietaires-web-tete-060184305786 Immobilier locatif : les 4 innovations majeures pour les propriétaires

Retour de l'encadrement des loyers, création d'un nouveau bail mobilité, renforcement des sanctions dans la location touristique de courte durée… Ce qu'il faut savoir.

L'immobilier locatif a été réformé en profondeur avec l'adoption de la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique). Elle sera promulguée dans les prochains de jours et change la donne pour les propriétaires de logements locatifs. Ce qu'il faut retenir.

1. Retour de l'encadrement des loyers

Mauvaise nouvelle pour les propriétaires bailleurs...  L'encadrement des loyers , annulé par le tribunal administratif il y a un an à Lille puis à Paris, fait son retour dans le texte de loi Elan.

L'encadrement pourra désormais être appliqué après demande des autorités compétentes auprès du préfet pour une durée d'expérimentation de cinq ans. Il ne pourra accepter que si ces quatre conditions sont respectées : écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc social, un niveau de loyer médian élevé, un taux de logements en construction faible et des perspectives limitées de production.

En zones tendues, le marché locatif est déjà soumis à un encadrement des loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Les loyers ne pouvant être révisés qu'en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

Des imprécisions demeurent. Par exemple, la notion de « complément de loyer » qui peut être appliqué si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels reste vague. « La loi Elan n'a pas corrigé ce défaut de définition du complément de loyer, ce qui ouvre le risque d'un contentieux en la matière », précise Maud Velter.

De même, « aucune disposition de la loi Elan n'impose à la collectivité demandeuse d'expérimenter l'encadrement des loyers sur toutes les parties de son territoire dans lesquelles les conditions listées sont réunies », explique la Fnaim. Une collectivité pourrait donc demander que l'encadrement des loyers s'applique sur une commune de son territoire mais pas sur une autre alors que ces conditions sont réunies pour les deux communes. « Mais une telle décision pourrait être contestée au fondement d'un manquement au principe d'égalité qui régit le droit administratif », poursuit la Fnaim.

Par ailleurs, les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement sont renforcées. Une action en diminution de loyer pouvait déjà être engagée par le locataire. Avec la loi Elan, le préfet peut prononcer une amende à l'encontre du bailleur, pour un montant maximal de 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale (SCI).

Concrètement, selon l'Anil, « dès que la loi est promulguée, les collectivités qui disposent d'un observatoire agréé (comme Paris avec l'Olap) peuvent candidater et le décret pourra être pris ». « L'encadrement pourrait être remis en vigueur courant 2019 à Paris », précise Pierre Hautus, directeur de l'Union nationale des propriétaires immobilier (UNPI). En attendant, en cas de nouveau bail, il est fortement conseillé aux propriétaires de proposer un loyer cohérent avec le loyer médian du quartier, pour ne pas être pénalisé par la suite.

2. Création du bail mobilité

Ce bail d'un nouveau genre « a pour objectif d'être une alternative à Airbnb et de remobiliser un certain nombre de logements sur un circuit classique, qui étaient partis dans le meublé de tourisme en zone tendue », souligne la Fnaim. Sans dépôt de garantie, il est destiné aux publics en mobilité, étudiants, jeunes en formation, en alternance, salariés en mutation ou en mission. Sa durée devra être comprise entre 1 et 10 mois non renouvelable.

Si le locataire en place souhaite rester dans les lieux au-delà de la durée initialement prévue, il faudra signer un nouveau bail meublé classique d'une durée d'un an (ou 9 mois pour un étudiant) et verser un dépôt de garantie. Avec un  bail mobilité , le locataire ne peut pas réclamer que son bailleur mette son logement aux normes. Mais il bénéficie de la caution Visale (visa pour le logement et l'emploi), un dispositif gratuit accordé par Action Logement qui couvre les impayés de loyers (mais pas les dégradations locatives). A noter : le bail mobilité est concerné par le dispositif d'encadrement des loyers et ne nécessite pas de faire une demande de changement d'usage dans les zones tendues.

3. Sanctions durcies pour les locations meublées de tourisme abusives

Les sanctions contre les locations meublées touristiques de courte durée se renforcent avec la loi Elan. Désormais, le propriétaire qui  n'enregistre pas son meublé de tourisme dans une commune où cela a été rendu obligatoire s'exposera à une amende de 5.000 euros (contre 450 euros aujourd'hui).

La loi précise également que dans les communes où la réglementation sur le changement d'usage est applicable (une dizaine de villes dont Paris, voir encadré), le bailleur ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d'une même année. S'il dépasse ce seuil, il s'expose à une amende de 10.000 euros. Il en est de même si la commune lui demande un décompte des jours de location et qu'il ne transmet ces informations dans un délai d'un mois.

De leur côté, les plates-formes ont l'obligation de bloquer les locations au-delà de 120 jours par an si le bailleur a déclaré que le meublé de tourisme constituait sa résidence principale. A défaut de blocage, les plates-formes s'exposeront désormais à une amende pouvant aller jusqu'à 50.000 euros par logement. Enfin, dans les communes où la location d'un meublé de tourisme nécessite une déclaration préalable soumise à enregistrement, les plates-formes qui ne mentionneraient pas ce numéro dans les annonces risqueront 12.500 euros d'amende par logement. « L'ensemble de ces mesures devrait s'avérer efficace et dissuader les propriétaires de poursuivre la location meublée touristique sans les autorisations nécessaires », souligne Maud Velter.

Parallèlement au durcissement de ces règles, la pression fiscale est renforcée, ce qui contribue à faire chuter la rentabilité de la location saisonnière de courte durée. Notamment avec l'instauration de la surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires à Paris, Nice ou Bordeaux.

Airbnb : le parcours du combattant à Paris

Le bailleur ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours par an dans une dizaine de grandes villes. Par ailleurs, concernant les logements locatifs, il ne peut les proposer en meublé de tourisme que s'ils obtiennent un changement d'usage. Le statut du bien passe alors de logement à celui de local commercial.
Or, si obtenir ce changement d'usage est gratuit et assez rapide dans certaines villes, la situation se corse à Paris, Bordeaux ou dans l'hypercentre de Lyon. Elles imposent des règles de compensation : des mètres carrés commerciaux doivent alors être transformés en logement. Une opération onéreuse, surtout à Paris. Bref, il est devenu quasiment impossible de louer un bien en Airbnb à l'année à Paris, sauf s'il s'agit déjà d'un local commercial.

4. L'expulsion des squatteurs facilitée

La loi Elan facilite l'expulsion des squatteurs. Ces derniers ne bénéficieront plus du principe de la trêve hivernale. Ce qui veut dire qu'ils ne seront plus protégés d'une expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars (cinq mois). Autre grand changement : la suppression du délai légal de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en oeuvre effective de l'expulsion. Ce délai était accordé aux squatteurs pour trouver un nouveau logement.

Attention, toutefois, car un doute demeure concernant la notion de « domicile d'autrui », les squatteurs étant définis comme « les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d'autrui, à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes ». Selon l'interprétation de la Fnaim, « la notion de domicile engloberait la résidence principale du propriétaire et celle du locataire. Ne sont donc pas concernés les locaux affectés à un autre usage (résidence secondaire) et les  locaux vacants (entre deux locations par exemple) ». Ici, la trêve hivernale s'appliquerait donc, sauf décision contraire du juge. La suppression du délai de deux mois avant l'expulsion s'applique en revanche dans tous les cas.

 

 

Copyright

© httpwww.patrimoine.lesechos.fr

Débiteur principal décédé et recours de la caution
Epargne : les Français sont beaucoup trop prudents
 

Commentaires

Pas encore de commentaire. Soyez le premier à commenter
Déjà inscrit ? Connectez-vous ici
Invité
dimanche 24 mars 2019

Rechercher dans le blog

Les experts qui participent le plus sur le réseau social CGPIGROUP

PRETRE CYRIL LE DÉVELOPPEUR DE PATRIMOINE
81 articles
Qui sommes-nous: A ce jour l’équipe du Développe...
HEYLIANCE - Laurent de BADTS
29 articles
Dans le domaine de la gestion de patrimoine du par...
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL
59 articles
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL n'a pas encore mis à jour sa biographie
GIFP CONSEIL - Bernard COLOMBIE
91 articles
Spécialiste en création de patrimoine depuis 1989,...
Delphine Padovani d'Hautefort
86 articles
Je me présente : Delphine Padovani d’Hautefort, fo...
VALERIE MARCHIORI
81 articles
VALERIE MARCHIORI n'a pas encore mis à jour sa biographie
PROconseils 84 - Pascal DURVILLE
76 articles
Fort de plus de 10 ans d'expérience, PROconseils 8...
LARIGAUDRIE Guy
67 articles
Parcours atypique…. - 17 années au sein de d...
CABINET HA CONSEILS - Alain AZEROUAL
101 articles
Mon parcours est assez atypique marqué par une exp...
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH
77 articles
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH n'a pas encore mis à jour sa biographie
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN
4 articles
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN n'a pas encore mis à jour sa biographie
3P CONSEILS - Sylvain PEZET
81 articles
3P CONSEILS - Sylvain PEZET n'a pas encore mis à jour sa biographie
Agnès HECTOR - AVENIR & SÉRÉNITÉ PATRIMOINE
90 articles
Agnès HECTOR, diplômée notaire de l'Université de ...
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET
71 articles
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET n'a pas encore mis à jour sa biographie
Jean-Luc MERIAUX
13 articles
Jean-Luc MERIAUX n'a pas encore mis à jour sa biographie

Les articles qui ont fait le Buzz

Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités du Patrimoine
Quelles sont les pays les plus riches du monde en 2 tableaux ? le classement des pays selon leur PIB 2017 et le classement des pays selon leur PIB par habitantVous trouverez dans cet article le classe...
Jean-Emile verclytte
10 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
C'’est la 4ème source de litige entre propriétaires et locataires, selon le baromètre annuel de la Confédération générale du Logement : les travaux et réparations. La Commission nationale de concertat...
Jean-Emile verclytte
2 août 2015
Actualités de l'immobilier
Une SCI ou une SCI familiale qui pratique la location meublée peut soit être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) soit à l'impôt sur les société (IS). Les SCI qui pratiquent la location non-meublée ef...
Actualités du Patrimoine
 L'ACPR a encore frappé fort : alors qu'elle a en juin condamné la BNP Paribas sur la lutte anti-blanchiment et le financement du terrorisme, par une décision rendue le 18 mai 2017, elle sanction...
Jean-Emile verclytte
31 juillet 2015
Actualités du Patrimoine
Nous savons toute l'importance qu'il faut apporter à la rédaction de la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance. Au dénouement du contrat, par le décès de l'assuré, le capital reviendra aux bénéf...
Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités de l'AMF
A la suite de plusieurs signalements d’épargnants mettant en cause la société Naftoil, l’AMF souhaite mettre en garde le public à l’encontre de cette société et de son dirigeant Monsieur Raphaël Comté...
Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités du Patrimoine
Découvrez les communes qui comptent le plus de redevables à l'impôt de solidarité sur la fortune, celles où les assujettis ont le patrimoine moyen le plus élevé et celles où ils paient le plus d'impôt...
Jean-Emile verclytte
9 janvier 2018
Actualités du Patrimoine
Pourquoi renvoyer la clause bénéficiaire d'une assurance-vie à un testament ? Le souscripteur d'un contrat d'assurance vie peut stipuler ses bénéficiaires dans un testament déposé chez un no...
Jean-Emile verclytte
7 janvier 2016
Actualités de l'immobilier
Voici un arrêt de la Cour de cassation admet une vente en l'état futur d'achèvement a pu être annulée en raison d'un dol portant sur la défiscalisation annoncée et la rentabilité de l'opération. ...
Rédacteur Immobilier
26 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
La DGCCRF vient de publier les résultats d'une « enquête » menée en 2016 concernant, notamment, le contrat-type des syndics de copropriété. Commentaire de la Revue Alertes & Conseils Immobilier.L’...
Rédacteur Immobilier
15 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
Lancée fin 2016, MeilleureCopro promet de faire baisser la facture d'au moins 20% en moins de trois mois, et ce sans toucher à la qualité des prestations.Les Français ont l'impression de payer trop de...
Rédacteur Immobilier
27 décembre 2017
Actualités de l'immobilier
Un arrêt de la Cour de cassation vient d’offrir une possibilité supplémentaire aux constructeurs d’échapper à leurs obligations en matière de VEFA lors de la mise en copropriété. Acheteurs, une fois d...
Rédacteur Immobilier
22 décembre 2017
Actualités de l'immobilier
Evolution des prix, des taux de crédit, fiscalité, futur projet de loi…comment le secteur du logement aborde-t-il cette année 2018 ?1-Les principales nouveautésDans l'attente du futur projet de loi lo...
AMIGUES Jean-Pascal
9 janvier 2017
Actualités de l'immobilier
Actualités fiscales
La loi de finances rectificative pour 2016, dans son article 114, consacre une réforme importante du statut fiscal du loueur en meublé non professionnel. Si avant la réforme, son activité entrait dans...
Rédacteur Immobilier
14 janvier 2018
Actualités de l'immobilier
Quels est le barême des frais de notaire ? comment sont calculez les frais de notaire en 2018 ? Des frais d’acquisition variables selon la situation du logementLors de l'acquisition d’un logement anci...

Les auteurs

Rédacteur Patrimoine
580 articles
Rédacteur Patrimoine n'a pas encore mis à jour sa biographie
Rédacteur Immobilier
370 articles
Rédacteur Immobilier n'a pas encore mis à jour sa biographie
Rédacteur Fiscal
153 articles
Rédacteur Fiscal n'a pas encore mis à jour sa biographie
Jean-Emile verclytte
106 articles
Mon parcours professionnel m'a permis d'exercer pl...
CABINET HA CONSEILS - Alain AZEROUAL
101 articles
Mon parcours est assez atypique marqué par une exp...
GIFP CONSEIL - Bernard COLOMBIE
91 articles
Spécialiste en création de patrimoine depuis 1989,...
Agnès HECTOR - AVENIR & SÉRÉNITÉ PATRIMOINE
90 articles
Agnès HECTOR, diplômée notaire de l'Université de ...
Delphine Padovani d'Hautefort
86 articles
Je me présente : Delphine Padovani d’Hautefort, fo...
3P CONSEILS - Sylvain PEZET
81 articles
3P CONSEILS - Sylvain PEZET n'a pas encore mis à jour sa biographie
PRETRE CYRIL LE DÉVELOPPEUR DE PATRIMOINE
81 articles
Qui sommes-nous: A ce jour l’équipe du Développe...
VALERIE MARCHIORI
81 articles
VALERIE MARCHIORI n'a pas encore mis à jour sa biographie
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH
77 articles
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH n'a pas encore mis à jour sa biographie
PROconseils 84 - Pascal DURVILLE
76 articles
Fort de plus de 10 ans d'expérience, PROconseils 8...
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET
71 articles
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET n'a pas encore mis à jour sa biographie
LARIGAUDRIE Guy
67 articles
Parcours atypique…. - 17 années au sein de d...
AMIGUES Jean-Pascal
64 articles
AMIGUES Jean-Pascal n'a pas encore mis à jour sa biographie
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL
59 articles
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL n'a pas encore mis à jour sa biographie
HEYLIANCE - Laurent de BADTS
29 articles
Dans le domaine de la gestion de patrimoine du par...
Christophe BOURDAJAUD
23 articles
Christophe BOURDAJAUD n'a pas encore mis à jour sa biographie
Leyla - CGPIGROUP
22 articles
Leyla - CGPIGROUP n'a pas encore mis à jour sa biographie
Jean-Luc MERIAUX
13 articles
Jean-Luc MERIAUX n'a pas encore mis à jour sa biographie
PATRIMOINE ET STRATEGIES - David RANO
12 articles
PATRIMOINE ET STRATEGIES - David RANO n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARCANE CAPITAL - Pierre-Adrien DELILLE
7 articles
ARCANE CAPITAL - Pierre-Adrien DELILLE n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARIEH BRUNSCHWIG
5 articles
ARIEH BRUNSCHWIG n'a pas encore mis à jour sa biographie
COLLART DUTILLEUL Dominique
5 articles
COLLART DUTILLEUL Dominique n'a pas encore mis à jour sa biographie
Poignon
4 articles
Poignon n'a pas encore mis à jour sa biographie
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN
4 articles
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN n'a pas encore mis à jour sa biographie
Breuil Sebastien Stephane
2 articles
Breuil Sebastien Stephane n'a pas encore mis à jour sa biographie
Editions Arnaud Franel
2 articles
Depuis 1987, j'accompagne comme éditeur et conseil...
thierry cortey
2 articles
thierry cortey n'a pas encore mis à jour sa biographie
Aurélie ACHARD - CGPIGROUP
2 articles
Aurélie ACHARD - CGPIGROUP n'a pas encore mis à jour sa biographie
Association EDC Laurent EVERAERE
2 articles
Association EDC Laurent EVERAERE n'a pas encore mis à jour sa biographie
Mickael BLONDEL
2 articles
Mickael BLONDEL n'a pas encore mis à jour sa biographie
Nicolas Marquot
1 article
Nicolas Marquot n'a pas encore mis à jour sa biographie
Dominique Roulin
1 article
Dominique Roulin n'a pas encore mis à jour sa biographie
Laurence Valette
1 article
Laurence Valette n'a pas encore mis à jour sa biographie
FUNDHERO Crowdfunding
1 article
FUNDHERO Crowdfunding n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARRIBAS Dominique
1 article
ARRIBAS Dominique n'a pas encore mis à jour sa biographie
SIBRE MONIQUE sibre
1 article
SIBRE MONIQUE sibre n'a pas encore mis à jour sa biographie
Legrand
1 article
Legrand n'a pas encore mis à jour sa biographie
Xavier BAYON
1 article
Formateur Consultant spécialisé en Assurance de pe...
Sébastien CHATROUSSE
1 article
Sébastien CHATROUSSE n'a pas encore mis à jour sa biographie
Miosotti
1 article
Miosotti n'a pas encore mis à jour sa biographie
AFDI Franchise
1 article
AFDI Franchise n'a pas encore mis à jour sa biographie

Bienvenue sur le réseau social de la gestion de patrimoine. Notre but est de rendre accessible le monde de la finance et de l'immobilier au plus grand nombre avec de l'éthique et surtout de la transparence.

Tout est entièrement gratuit et sans Pub ! nous ne vendons pas les données collectées.

Laisser nous votre Email (promis on ne vous spammera pas). Avec un compte vous aurez accès à toutes les fonctionnalitées du réseau social, du Blog, du Forum, de la messagerie privé et de la messagerie instantanée...

L'interactivité n'a jamais été aussi simple. Rejoindre cgpigroup c'est rejoindre une communauté éthique et transparente de particuliers et professionels du patrimoine.