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Les conditions d'un transfert de prêt immobilier

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Qu’est-ce qu’un prêt transférable ? Comment en bénéficier ?

Lors de la négociation des conditions de votre offre de prêt, il y a un élément assez peu connu et peu discuté mais qui peut être d’une très grande utilité quelques années après la souscription d’un crédit immobilier. Il s’agit d’une clause de transfert du prêt.

Normalement, la règle veut que lorsque vous vendez la maison ou l’appartement acheté via un crédit immobilier, ce dernier soit soldé au moment de la vente. C’est ce que nous avons vu dans notre article "Que devient votre crédit immobilier en cas de vente ?".

Néanmoins, dans certaines banques ou organismes de financement, il est possible d’obtenir une clause de transférabilité de ce prêt sur un autre bien. Cela présente de très nombreux avantages et peut se révéler très judicieux, notamment en cas de hausse des taux d’emprunt à l’avenir comme nous le verrons ci-dessous.

Cela signifie que vous allez pouvoir garder l’argent de la vente de votre bien et conserver votre crédit immobilier en le transférant sur un autre prêt. Attention, les banques imposent des règles assez strictes pour faire cela, par exemple plusieurs conditions parmi celles-ci :

- Le transfert doit se faire sur un prêt pour un achat d’un montant au moins équivalent à celui de votre capital restant dû sur cet emprunt initial.

- Ce nouvel achat doit être du même type que le premier. Par exemple, si vous avez emprunté de l’argent avec un prêt immobilier P1 pour financer votre résidence principale, il ne pourra être transféré sur un autre crédit immobilier que si celui-ci sert à payer l’achat d’une nouvelle résidence principale. Même chose pour un investissement locatif, etc. La banque parle alors de "respect de l’objet du bien".

- Vous ne devez avoir eu aucune anomalie de prélèvement depuis le début du remboursement de votre crédit.

- En cas de prêt complémentaire pour votre nouvel achat, il devra obligatoirement être souscrit au sein de cette même banque.

- Un délai restreint pourra être imposé entre le moment de la vente du bien initialement financé et l’achat du second. En règle générale, on parle de 6 mois, mais certaines banques peuvent imposer une signature des actes le même jour chez le notaire.

- Etc.

Comme vous pouvez le voir, il faut respecter différents critères pour qu’un prêt immobilier avec une option de transfert puisse être réellement activée et autorisée par la banque.

Quand on voit qu’une grande majorité des prêts immobiliers sont souscrits sur une durée de plus de 20 ans et qu’en moyenne un prêt immobilier est soldé pour cause de revente du bien au bout de 8 ans, cette clause de transfert peut avoir toute son utilité, surtout si les conditions de financement se sont dégradées entre-temps.

Malheureusement, comme les taux immobiliers actuels sont très bas, les banques rechignent à proposer ce type d’option car un transfert dans quelques années pourrait leur coûter très cher si les taux ont augmenté depuis.

Les gains que peut procurer un transfert de crédit immobilier

Vous n’avez aucune obligation d’utiliser cette clause de transfert si vous vendez votre bien immobilier avant la fin du paiement de votre prêt. Vous avez donc tout intérêt à privilégier, à offres très similaires, celle qui propose la possibilité de transférer ce prêt. En voici quelques raisons non négligeables :

Conservation des conditions initiales de financement

Quand vous signez une offre de crédit immobilier, vous figez, sauf accord futur entre vous et la banque pour un changement, les conditions de financement et de remboursement :

- Le taux d’intérêt nominal restera le même tout au long de la durée de vie du prêt pour un prêt à taux fixe.

- Les modalités de remboursement seront fixés dès le départ (durée du prêt, montant de la mensualité, etc.).

- Vous conservez les mêmes conditions pour votre assurance de prêt immobilier. Quand on sait que la notion de risque augmente avec l’âge pour les contrats d’assurance emprunteur, cela peut être intéressant de conserver des conditions obtenues quand vous êtes plus jeune pour un second prêt. Nous y reviendrons sur le cas spécifique de l’assurance de prêt dans le cas d’un transfert ci-dessous.

- Vos autres conditions négociées peuvent être conservées : modularité des remboursements, réduction des frais de remboursement anticipé, etc.

Imaginez donc que vous empruntez aujourd’hui sur 20 ans et que vous obtenez un taux proche du taux immobilier moyen actuel pour cette durée, à savoir 1.55 % en ce moment. Dans quelques années, vous pourriez être heureux de pouvoir conserver ce prêt avec d’excellentes conditions de financement alors que le taux moyen serait par exemple monté à 2.50 %.

Pas de frais de remboursement anticipé

En cas de solde de votre prêt immobilier initial pour cause de vente, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), sauf si vous les avez négociés avant que l’offre de financement soit éditée et signée.

Le coût est fixé à un semestre d’intérêt au moment de votre remboursement dans la limite de 3 % du capital restant dû. C’est une opération qui peut vite coûter plusieurs centaines d’euros. Cela fait partie des frais à prévoir lors de la vente d’un bien immobilier.

Dans le cadre d’un transfert de prêt immobilier, vous n’aurez pas à payer ces frais de remboursement anticipé puisque vous conservez cet argent pour financer un autre projet d’achat similaire.

En plus de conserver vos bonnes conditions de crédit initiales, vous allez donc réduire les frais qu’ils y auraient eu à payer sans transfert de l’emprunt. Et ce n’est pas tout...

Au niveau de la garantie des prêts

Comme vous le savez sûrement, un prêt immobilier doit être garanti. Il existe plusieurs manières de garantir un crédit : l’hypothèque, la caution mutuelle ou personnelle, le nantissement, le privilège de prêteur de deniers, etc.

Actuellement, la garantie la plus souvent retenue car la moins chère est celle de la caution mutuelle car c’est la solution la moins coûteuse. Ce type de garantie présente une autre qualité, il est possible de la transférer à un autre prêt également. Il vous faudra pour cela recevoir l’accord de l’organisme de cautionnement (le Crédit Logement par exemple) car il doit vérifier que les clauses de l’accord initial sont toujours valides avec ce transfert de prêt.

Cela vous évitera de devoir payer une nouvelle garantie pour un nouvel emprunt immobilier. Soit des frais de l’ordre de 1 % du montant financé qui seront économisés. Il faudra néanmoins peut-être devoir payer quelques frais administratifs de traitement par l’organisme de cautionnement, mais cela vaut largement le coup (et le coût).

En revanche, en cas d’hypothèque, celle-ci ne peut pas être transférée car elle est rattachée à une maison ou un appartement en particulier. Si votre prêt initial est garanti par une hypothèque, vous devrez payer des frais de mainlevée d’hypothèque pour clôturer la première et souscrire une nouvelle garantie pour le reste de votre remboursement de crédit immobilier. Il n’y aura donc sur ce point pas de gains supplémentaires entre un transfert ou non de votre prêt immobilier.

Frais de dossier et autres frais administratifs

En cas de prêt transférer sur un autre crédit, cela vous évitera également de payer des frais de dossier pour un nouveau prêt immobilier. Ce sont donc encore plusieurs centaines d’euros d’économiser. Peut-être un peu moins si votre banque vous applique quelques frais pour gérer ce transfert. Mais ils seront toujours plus faibles que ceux pour un nouveau financement.

Mis bout à bout, ces différentes sources d’économies potentielles en activant l’option d’un transfert de prêt plutôt que de souscrire un nouveau crédit peuvent s’avérer très bénéfiques pour l’emprunteur en plus de pouvoir conserver des conditions initiales qui peuvent être meilleures que celles qu’il est possible d’obtenir pour un nouveau crédit immobilier.

Dans le cas où les conditions de financement lors de la vente sont meilleures que celles du 1er prêt, il faudra voir si les économies possibles avec un transfert sur les frais de remboursement anticipé, les frais de dossier et les frais de garanties compensent cet écart ou non avant de décider de transférer votre premier prêt sur le second.

Attention au coût de l’assurance emprunteur

Conserver son crédit grâce à une clause de transfert de prêt permet aussi de garder la même assurance emprunteur. C’est un élément à étudier séparément afin de voir ce qui est le plus intéressant pour vous en fonction de votre situation.

S’il y a de gros écarts entre votre situation actuelle et celle que vous avez au moment de contracter ce premier prêt immobilier, notamment au niveau de l’âge ou de votre état de santé ou si vous vous êtes mis à fumer, vous aurez des conditions d’assurances beaucoup plus coûteuse pour un nouveau prêt car le niveau de risques de votre dossier aura fortement augmenté. Dans ce cas, conserver votre assurance emprunteur initial peut être judicieux afin de limiter un surcoût important au niveau de l’assurance de prêt.

Néanmoins, il faut bien distinguer 2 cas, celui où votre cotisation d’assurance emprunteur est fixe ou dégressive. Dans le second cas, c’est intéressant de la conserver, en plus du meilleur taux obtenu grâce à un risque de santé plus faible (ne serait-ce que par l’âge), votre premier contrat a ses remboursements qui s’adaptent à votre capital restant dû et il sera très fortement probable qu’un transfert de prêt vous fasse faire des économies aussi au niveau de l’assurance emprunteur.

Seulement, dans le cas d’une cotisation d’assurance calculée sur le montant initialement emprunté, vous avez de fortes chances qu’une nouvelle assurance soit moins coûteuse au final et cela malgré un risque de santé plus élevé et donc un taux d’assurance emprunteur plus élevé. En effet, vous continuerez à payer une assurance sur tout le capital déjà remboursé en cas de transfert de prêt et donc conservation de cette assurance emprunteur là. Alors que dans le cadre d’un nouveau prêt avec une nouvelle assurance emprunteur, votre taux sera appliqué sur un montant moindre. Pour ceux qui sont dans cette situation et qui ont intérêt à utiliser leur possibilité de transférer leur premier crédit immobilier, il faudra alors utiliser la loi Bourquin pour renégocier votre assurance emprunteur pour une plus avantageuse. Cela vous permettra, à vous aussi, de gagner de l’argent sur tous les tableaux avec votre transfert de prêt immobilier.

Pour conclure, on n’y pense pas forcément, mais faire en sorte de choisir un prêt immobilier transférable peut, quelques années plus tard, vous faire gagner quelques centaines ou milliers d’euros. Retrouvez nos autres conseils pour votre crédit immobilier afin d’optimiser votre financement sans attendre l’aide de votre banquier ou courtier.

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