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Fiscalité: les propriétaires privés dans le viseur

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Surtaxés et trop vite assimilés à des «rentiers», les propriétaires immobiliers se sentent dans le collimateur du gouvernement, en quête de solutions pour apaiser la colère des «gilets jaunes».

Les propriétaires ont du souci à se faire. Les conclusions du grand débat national sont à peine tirées, les doléances des Français à peine étudiées, décryptées, soupesées, que déjà plane chez les détenteurs de biens immobiliers un étrange sentiment. Comme si une épée de Damoclès s’apprêtait à leur tomber dessus! Les idées les plus folles ont circulé, de la taxation des plus-values sur les résidences principales à l’alourdissement de la fiscalité sur les «grosses» successions immobilières. Beaucoup parmi les propriétaires (58 % des ménages français) ont le sentiment qu’une fois de plus, ils n’échapperont pas à un alourdissement de la fiscalité pourtant déjà pesante, sinon oppressante, qu’ils supportent. Une étude Eurostat montre que la détention d’un bien immobilier est ainsi cinq fois plus taxée en France qu’en Allemagne: plus de 72 milliards d’euros rentrent chaque année dans les caisses de l’Etat français grâce aux prélèvements récurrents opérés sur la pierre, contre 13,7 milliards outre-Rhin!

Soyons honnêtes: le matraquage fiscal a commencé bien avant l’arrivée à l’Elysée d’Emmanuel Macron. Ce dernier n’y est pour rien (enfin presque, car il fut tout de même ministre de l’Economie d’août 2014 à août 2016) dans la flambée de 20 milliards d’euros des recettes procurées par la taxe foncière entre 2004 et 2017. Ni dans celle de 10 milliards d’euros concernant, sur la même période, les recettes générées par la taxe d’habitation que le gouvernement promet d’ailleurs de supprimer pour tous les Français. Tout le monde se frotte les mains - mis à part les propriétaires des 3,5 millions de résidences secondaires qui n’y auront pas droit - mais pour l’heure, seulement 80 % des ménages profitent de la baisse annoncée.

L’IFI, un impôt injuste

Pour les 20 % restants, les plus aisés, il faudra patienter encore deux ans avant d’espérer quoi que ce soit. Si toutefois Bercy trouve l’argent pour financer cette suppression dont le coût global est évalué à plus de 23 milliards d’euros. Et cela pourrait passer par une hausse de la taxe foncière réclamée… aux propriétaires immobiliers. La revalorisation des valeurs cadastrales, qui sert de base au calcul de la taxe foncière, est à l’étude. «D’après un récent rapport qui a été rédigé suite à une expérimentation dans cinq départements (dont Paris), cette revalorisation pourrait se traduire par une hausse moyenne des valeurs cadastrales de plus de 150 %», soulignent dans FigaroVox l’avocate fiscaliste Virginie Pradel, présidente de l’Institut de recherche fiscale et économique Vauban et Olivier Noël, fondateur du site MaSuccession.fr.

Emmanuel Macron n’a certes pas non plus inventé l’impôt sur la fortune (ISF). Mais s’il dit l’avoir supprimé, c’est uniquement pour les détenteurs d’un capital mobilier (actions, obligations…). Les autres continuent à le payer dès lors que la valeur de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Mais cet impôt rebaptisé impôt sur la fortune immobilière (IFI) n’a pas seulement changé de nom. Il est aussi devenu plus contraignant, imposant des règles plus strictes qu’auparavant, notamment en ce qui concerne la détermination du passif déductible du patrimoine. Impossible, par exemple, de déduire de la base imposable le montant de l’impôt sur le revenu (IR) ou de la taxe d’habitation comme c’était le cas avec l’ISF. Impossible également de déduire l’intégralité de ses dettes liées aux emprunts. Les prêts in fine ne sont par exemple pris en compte que partiellement. Et lorsque la valeur du patrimoine taxable à l’IFI dépasse 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, les dettes au-delà de cette limite ne sont déductibles qu’à hauteur de 50 %.

Des «petits riches»

Toutes ces nouvelles contraintes ont pour conséquence d’alourdir un peu plus la note payée par les assujettis à l’IFI. Or beaucoup, parmi eux, ne roulent pas sur l’or. Les vraies grandes fortunes sont parties depuis longtemps vivre en Suisse ou en Belgique. Seuls les «petits riches» sont restés, précisément parce qu’ils ont leurs «racines» immobilières en France: ils appartiennent aux classes moyennes dites supérieures. Nombre d’entre eux ont bâti leur patrimoine immobilier grâce à l’emprunt (20 % des propriétaires n’ont toujours pas fini de rembourser leur crédit), en vue - quoi de plus normal? - de le transmettre à leurs enfants (après le paiement de droits de succession qui peuvent grimper jusqu’à 45 %, un taux prohibitif en comparaison des 30 % prélevés en Allemagne et en Belgique, et même 15 % au Danemark) ou de compléter, s’ils sont bailleurs, leurs futures retraites. Sage précaution car celles-ci, on le sait, seront en peau de chagrin.

Voilà pourquoi passe si mal cette distinction opérée par Emmanuel Macron entre le capital mobilier, supposé utile à l’économie, et le patrimoine immobilier, assimilé à une rente injustifiée. «Le gouvernement considère que ceux qui investissent dans des valeurs autres qu’immobilières sont les seuls à prendre des risques», s’insurge Eudes Baufreton, directeur de Contribuables associés, une association qui milite, entre autres, pour la suppression de l’IFI. «Où est la logique de cet impôt? Une personne investissant toute sa fortune dans des obligations garanties par l’Etat ne prend aucun risque. Pourtant, il sera exonéré d’IFI, alors que celui qui, encouragé par les mesures de défiscalisation, investit son argent dans la construction de logements et qui, ce faisant, rend un service à la collectivité, continuera à le payer. Et en quoi celui qui investit dans l’immobilier commercial - les supermarchés, par exemple - prend-il plus de risques que celui qui investit dans l’immobilier de logement, dont la rentabilité, au demeurant, est plus faible? Pourtant, le premier sera exonéré d’IFI, mais pas le second.» Ce qui pénalisera encore un peu plus la rentabilité de son capital, déjà très lourdement fiscalisé.

Le matraquage des bailleurs

Les revenus fonciers - pourtant si aléatoires face aux locataires mauvais payeurs qu’il est quasiment impossible de faire partir tant ils sont protégés par la loi - sont, en France, parmi les plus lourdement taxés d’Europe! Contrairement aux revenus mobiliers, qui bénéficient du prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 %, les loyers perçus sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis à la contribution sociale généralisée (CSG), récemment augmentée de 1,7 point pour atteindre 9,2 %, mais aussi à la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) dont le taux est de 0,5 %, et enfin au prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % sur les revenus du patrimoine et de placement soumis à la CSG. Total: 17,2 %. Ainsi, un propriétaire taxé à 45 % à l’IR doit en réalité abandonner à l’Etat 62,2 % (45 % + 17,2 %) de ses revenus. Sans parler de la taxe foncière et de l’IFI, s’il y est assujetti. Autant dire qu’il ne lui reste plus grand-chose en poche, une fois les charges d’entretien de ses biens réglées ! Et l’Etat, là encore, surveille de près les propriétaires. Le «permis de louer» mis en place dans le cadre de la loi Alur permet désormais aux collectivités locales d’imposer aux bailleurs la réalisation de certains travaux afin de rendre leur bien conforme à la location. A la clé: des frais et des sanctions qui peuvent vite décourager de louer son bien! D’autant qu’avec le retour de l’encadrement des loyers (à Paris notamment), l’opération rapportera encore un peu moins qu’avant. Plutôt problématique à l’heure où la France manque de logements et où le marché de la location a déjà tendance à s’assécher! L’Etat oublierait-il que 23 % des logements en résidence principale relèvent, en France, du secteur locatif privé? Traiter les propriétaires comme des vaches à lait fiscales n’est sans doute pas la meilleure manière de les encourager à investir.

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