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Faut-il encore investir dans l'immobilier en 2019 ?

2239097_faut-il-encore-investir-dans-limmobilier-en-2019-web-tete-060536288491 Faut-il encore investir dans l'immobilier en 2019 ?

Même si les prix sont élevés, l'immobilier reste un placement qui a toute sa place dans un patrimoine. Tangible et résilient, cet actif a l'avantage de se financer à crédit, le tout dans un contexte de taux bas.

Face à la mauvaise passe des marchés financiers et à des placements de taux toujours en panne, l'immobilier garde la cote. Même si le rendement locatif moyen s'érode pour cause de hausse des prix et des charges, il demeure somme toute honorable, évoluant entre 2 et 5 % par an selon la localisation.

« A condition d'être hypersélectif sur la qualité de l'emplacement, cet investissement s'avère une bonne carte à jouer en contrepartie d'une détention sur une longue durée », poursuit Jean-Maximilien Vancayezeele, dirigeant fondateur du groupe Crystal. « Dans des périodes d'incertitudes, la pierre a toujours été appréciée pour son côté tangible », ajoute-t-il.

Malgré  des prix élevés , qui continuent de s'apprécier dans les grandes villes dans l'ancien comme dans le neuf, « c'est toujours une bonne solution pour se constituer un capital au fil de l'eau et pour se préparer à terme des revenus complémentaires », reconnaît Olivier Eluère, économiste en charge des marchés immobiliers au Crédit Agricole SA.

Le levier du crédit

Avantage unique de la pierre par rapport à d'autres placements, elle se finance à crédit. « Grâce à ce puissant effet de levier, on s'endette sur plusieurs années à un coût modeste. Il serait donc dommage de s'en priver », reconnaît Patrick Ganansia, président d'Herez, cabinet de gestion de patrimoine. Car du  côté des taux d'intérêt , aucune augmentation n'est prévue, tout du moins en ce début de 2019. Les acteurs de ce marché s'attendent toutefois à une légère remontée mais plus tardivement dans l'année.

« Dans les mois à venir, le niveau des taux devrait rester globalement le même que celui de l'an dernier car les taux directeurs sont encore bas. Autre élément stabilisateur du marché : les banques en ligne sont toujours aussi agressives dans leurs propositions commerciales. Cet affichage offensif anime la concurrence », commente Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. com.

En ce mois de janvier, s'endetter sur 10, 15, 20 et 25 ans permet, selon Cafpi, d'accéder à des taux moyens de 0,70 % sur 10 ans ; 1 % sur 15 ans ; 1,15 % sur 20 ans et 1,20 % sur 25 ans. Ces offres bon marché permettent de compenser la récente baisse du pouvoir d'achat immobilier dû à l'appréciation des prix qui, selon MeilleursAgents, s'est élevée à 4 % en 2018 après 4,3 % de hausse en 2017.

En l'espace de deux ans (2016-2018), à budget équivalent, on achète de 9 à 14 m2 de surface en moins dans 10 des 20 plus grandes villes de France, signale Meilleurtaux.com. En 2019, la hausse des valeurs pourrait se poursuivre mais de façon plus modeste. Le département des études économiques du Crédit Agricole évalue cette progression autour de 2 %.

Des loyers encadrés

Il ne faut pas oublier qu'un rendement locatif n'est jamais garanti. Aucun bailleur n'est à l'abri d'une défaillance de son occupant (impayés de loyers, dégradations) ou d'une vacance locative. Une protection est envisageable en contrepartie du paiement d'une assurance loyers impayés qui viendra raboter le rendement.

Un autre élément est susceptible de venir perturber une opération : le retour de l'encadrement de loyers. Depuis le 1er janvier dernier, la loi Elan prévoit de laisser le choix aux villes et aux métropoles de limiter les valeurs locatives pratiquées sur leur territoire. Il faudra réfléchir avant d'investir dans un secteur où cette mesure s'appliquera. Pour mémoire, cet encadrement concerne les locations nues et meublées.

Le poids de la fiscalité

Une autre variable peut aussi changer la donne en matière de rendement : le renchérissement de la taxe foncière. La suppression partielle et déjà effective de la taxe d'habitation pourrait conduire certaines collectivités locales à récupérer ailleurs des recettes, en majorant leur taxe foncière, supportée par les propriétaires immobiliers. Sur la période 2012-2017, cette taxe foncière a grimpé, selon l'UNPI, de 11,71 %. C'est 5 fois plus que l'inflation et 8 fois plus que la hausse des loyers

Enfin, en matière de fiscalité, la pierre est depuis un an moins bien lotie que les valeurs mobilières assujetties à la « flat tax » de 30 %. Les revenus fonciers issus des locations nues continuent d'être taxés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ainsi pour les ménages les plus aisés, cette ponction peut culminer à 62,2 % (45 % d'impôts + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Deux parades destinées à éviter cette lourde imposition sont possibles. Investir via une structure (SARL, SAS...) afin d'être taxé à l'impôt sur les sociétés aux taux de 28 et 31 % ou acheter la nue-propriété dans le cadre d'un démembrement temporaire de propriété.

Dernier point à prendre en compte : la pierre sous toutes ses formes (détention en direct ou indirect via de la pierre papier) est la cible de l' impôt sur la fortune immobilière (IFI). « Il faut être vigilant, notamment si le contribuable en passe d'investir est proche du premier seuil d'imposition ou est en mesure de passer à la tranche supérieure du barème », avertit Olivier Rozenfeld.

Défiscalisation : encore un nouveau dispositif pour l'immobilier

Les dispositifs de défiscalisation pour un investissement dans la pierre sont toujours aussi nombreux : Pinel, Malraux, Monuments historiques, location en meublé. Le dernier dispositif en date, en vigueur depuis le 1er janvier, a été baptisé « Denormandie », du nom de l'actuel ministre chargé du Logement et de la Ville. Il ouvre droit à avantage fiscal de 12 à 21 % du prix du bien à louer 6, 9 ou 12 ans, à condition d'y réaliser des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération. Cette mesure fiscale concerne les logements situés dans des communes signataires, elles sont 222, d'une convention d'opération de revitalisation de territoire.
Quant au Pinel, prorogé jusqu'à fin décembre 2021, il est désormais circonscrit aux zones les plus tendues (A et B1). Avec cette mesure, « il faut prendre soin de ne pas surpayer le bien neuf sous prétexte d'un avantage fiscal », avertit Olivier Rozenfeld, président fondateur de Fidroit.

 

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