4 minutes de temps de lecture (863 mots)

Faut-il détenir les actifs immobiliers de sa société ?

2205796_faut-il-detenir-les-actifs-immobiliers-de-sa-societe-web-0302265273315 Le taux de l'impôt sur les sociétés

Intégrer l'immobilier de l'entreprise à son patrimoine privé se révèle souvent profitable. Mais cette stratégie n'est pas une martingale. Comment en déjouer les pièges ?

Parce que le déséquilibre entre patrimoine privé et professionnel présente un risque pour le chef d'entreprise, il est souvent préférable que l'immobilier d'entreprise soit détenu dans son patrimoine privé, soit directement, soit indirectement par le biais d'une société immobilière qui donnera les biens en location à la société d'exploitation. « Mais attention, la mise en place d'une structure immobilière indépendante peut se révéler problématique en cas de transmission de l'entreprise dans un cadre familial. Car l'exonération partielle de droits de mutation attachée au pacte Dutreil ne profite qu'à la société d'exploitation. Si l'immobilier est détenu dans une entité à part, il ne pourra pas bénéficier de cette exonération. Il faudra alors s'interroger sur l'opportunité de restructurer son patrimoine avant de transmettre l'entreprise », regrette Arlette Darmon, notaire et présidente du groupe Monassier.

Créer une SCI ou une SAS

Le schéma consiste à créer une société civile immobilière (SCI), voire une SAS, qui va acquérir les biens en s'endettant : les loyers versés par la société d'exploitation permettront de rembourser l'emprunt.

A défaut, si les biens sont déjà inscrits au bilan de la société d'exploitation, le chef d'entreprise peut les racheter par l'intermédiaire d'une SCI, dont il sera l'associé majoritaire grâce à un emprunt, ce qui lui permet de financer le retrait de l'immobilier de l'entreprise sans avoir à piocher dans ses deniers personnels.

Les avantages de ce mode de détention sont bien connus : il permet d'assurer un meilleur équilibre entre patrimoine privé et patrimoine professionnel, de mettre l'immobilier à l'abri des créanciers de l'entreprise en cas de procédure collective, d'organiser la  transmission familiale de l'entreprise en attribuant l'immobilier aux enfants non repreneurs et/ou de faciliter sa reprise par un tiers en lui laissant le choix entre racheter uniquement l'entreprise ou reprendre l'entreprise et les locaux d'exploitation.

« Le mieux est alors d'envisager une donation immédiate des parts aux enfants, peu après la constitution de la SCI. Si la SCI est fortement endettée, la valeur des parts sera très faible, ce qui permet de les transmettre aux enfants avec des droits de donation très faibles. Puis, une fois l'emprunt remboursé, la valeur des parts augmentera mécaniquement et les enfants profiteront de cet accroissement sans coût fiscal supplémentaire », conseille Jean-François Desbuquois, avocat associé directeur du département droit du patrimoine chez Fidal. Cette donation peut être consentie en nue-propriété pour permettre aux parents de  conserver l'usufruit des parts .

Impôt sur le revenu ou sur les sociétés

Autre intérêt de la détention de l'immobilier via une société civile immobilière par rapport à une détention en direct : le chef d'entreprise peut renoncer à l'impôt sur le revenu (IR) et opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) alors qu'il n'a pas le choix lorsqu'il détient les biens en direct.

Lorsque la société civile est soumise à l'impôt sur le revenu,  les loyers sont imposables dans les mêmes conditions que celles applicables lorsque les biens sont détenus en direct par le chef d'entreprise. Ils sont soumis chaque année à l'impôt sur le revenu, entre les mains du chef d'entreprise à proportion de ses droits dans la SCI, qu'ils lui soient effectivement reversés ou non. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et supportent, en outre, 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux pouvant aller jusqu'à 62,2 % auquel peut s'ajouter la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 % ou 4 % !

L'option pour l'impôt sur les sociétés présente deux avantages. Tout d'abord, elle permet de déduire du résultat imposable les charges correspondant aux frais d'acquisition et à l'amortissement de l'immeuble - ce que ne permet pas le régime des revenus fonciers - et donc d'être imposé sur une base plus faible.

Ensuite, elle permet d'échapper à la progressivité du barème de l'impôt sur le revenu et de profiter d'un taux d'imposition plus faible qui doit progressivement être ramené à 25 % en 2022 pour toutes les entreprises. Aujourd'hui, ce taux est de 15 % jusqu'à 38.120 euros de bénéfices imposables, de 28 % jusqu'à 500.000 euros et de 33,33 % au-delà « Pour les chefs d'entreprise dont le taux marginal d'imposition atteint 41 % ou 45 %, le choix d'une structure à l'IS s'avère souvent plus avantageux pendant la phase de remboursement de l'emprunt et de détention de l'immeuble », analyse Sarra Allili, ingénieur patrimonial au Groupe le Conservateur.

Le revers de la médaille ? L'assujettissement à l'impôt sur les sociétés est une option irrévocable. Or tant que la société ne distribue pas de dividendes, l'intérêt de cette option est évident. Mais une fois l'emprunt remboursé, si la SCI commence à distribuer des dividendes, il y aura une double taxation : d'abord à l'IS au niveau de la société puis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au niveau du chef d'entreprise.

Toutefois, compte tenu du taux réduit de 15 % jusqu'à 38.120 euros de bénéfices, puis de la diminution programmée du taux de l'IS à 25 % et de l'institution de la flat tax qui ramène l'imposition des dividendes à 30 % prélèvements sociaux compris, cette option est encore pertinente pour ceux qui sont taxés dans les tranches les plus élevées du barème de l'impôt sur le revenu.

Copyright

© http://www.patrimoine.lesechos.fr

4 placements pour les chefs d'entreprise
Quel statut juridique pour le chef d'entreprise
 

Commentaires

Pas encore de commentaire. Soyez le premier à commenter
Déjà inscrit ? Connectez-vous ici
Invité
mardi 23 juillet 2019

Rechercher dans le blog

Les experts qui participent le plus sur le réseau social CGPIGROUP

CABINET HA CONSEILS Alain AZEROUAL
133 articles
Mon parcours est assez atypique marqué par une exp...
PRETRE CYRIL LE DÉVELOPPEUR DE PATRIMOINE
110 articles
Qui sommes-nous: A ce jour l’équipe du Développe...
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH
107 articles
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH n'a pas encore mis à jour sa biographie
HEYLIANCE - Laurent de BADTS
57 articles
Dans le domaine de la gestion de patrimoine du par...
LARIGAUDRIE Guy
98 articles
Parcours atypique…. - 17 années au sein de d...
GIFP CONSEIL - Bernard COLOMBIE
123 articles
Spécialiste en création de patrimoine depuis 1989,...
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL
83 articles
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL n'a pas encore mis à jour sa biographie
3P CONSEILS - Sylvain PEZET
110 articles
3P CONSEILS - Sylvain PEZET n'a pas encore mis à jour sa biographie
Delphine Padovani d'Hautefort
115 articles
Je me présente : Delphine Padovani d’Hautefort, fo...
VALERIE MARCHIORI
110 articles
VALERIE MARCHIORI n'a pas encore mis à jour sa biographie
PROconseils 84 - Pascal DURVILLE
106 articles
Fort de plus de 10 ans d'expérience, PROconseils 8...
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN
4 articles
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN n'a pas encore mis à jour sa biographie
Agnès HECTOR - AVENIR & SÉRÉNITÉ PATRIMOINE
120 articles
Agnès HECTOR, diplômée notaire de l'Université de ...
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET
99 articles
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET n'a pas encore mis à jour sa biographie
Jean-Luc MERIAUX
13 articles
Jean-Luc MERIAUX n'a pas encore mis à jour sa biographie

Les articles qui ont fait le Buzz

Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités du Patrimoine
Quelles sont les pays les plus riches du monde en 2 tableaux ? le classement des pays selon leur PIB 2017 et le classement des pays selon leur PIB par habitantVous trouverez dans cet article le classe...
verclytte Jean-Emile
10 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
C'’est la 4ème source de litige entre propriétaires et locataires, selon le baromètre annuel de la Confédération générale du Logement : les travaux et réparations. La Commission nationale de concertat...
verclytte Jean-Emile
2 août 2015
Actualités de l'immobilier
Une SCI ou une SCI familiale qui pratique la location meublée peut soit être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) soit à l'impôt sur les société (IS). Les SCI qui pratiquent la location non-meublée ef...
Actualités du Patrimoine
 L'ACPR a encore frappé fort : alors qu'elle a en juin condamné la BNP Paribas sur la lutte anti-blanchiment et le financement du terrorisme, par une décision rendue le 18 mai 2017, elle sanction...
verclytte Jean-Emile
31 juillet 2015
Actualités du Patrimoine
Nous savons toute l'importance qu'il faut apporter à la rédaction de la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance. Au dénouement du contrat, par le décès de l'assuré, le capital reviendra aux bénéf...
Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités du Patrimoine
Découvrez les communes qui comptent le plus de redevables à l'impôt de solidarité sur la fortune, celles où les assujettis ont le patrimoine moyen le plus élevé et celles où ils paient le plus d'impôt...
Rédacteur Patrimoine
15 septembre 2017
Actualités de l'AMF
A la suite de plusieurs signalements d’épargnants mettant en cause la société Naftoil, l’AMF souhaite mettre en garde le public à l’encontre de cette société et de son dirigeant Monsieur Raphaël Comté...
verclytte Jean-Emile
9 janvier 2018
Actualités du Patrimoine
Pourquoi renvoyer la clause bénéficiaire d'une assurance-vie à un testament ? Le souscripteur d'un contrat d'assurance vie peut stipuler ses bénéficiaires dans un testament déposé chez un no...
verclytte Jean-Emile
7 janvier 2016
Actualités de l'immobilier
Voici un arrêt de la Cour de cassation admet une vente en l'état futur d'achèvement a pu être annulée en raison d'un dol portant sur la défiscalisation annoncée et la rentabilité de l'opération. ...
Rédacteur Immobilier
26 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
La DGCCRF vient de publier les résultats d'une « enquête » menée en 2016 concernant, notamment, le contrat-type des syndics de copropriété. Commentaire de la Revue Alertes & Conseils Immobilier.L’...
Rédacteur Immobilier
15 novembre 2017
Actualités de l'immobilier
Lancée fin 2016, MeilleureCopro promet de faire baisser la facture d'au moins 20% en moins de trois mois, et ce sans toucher à la qualité des prestations.Les Français ont l'impression de payer trop de...
Rédacteur Immobilier
27 décembre 2017
Actualités de l'immobilier
Un arrêt de la Cour de cassation vient d’offrir une possibilité supplémentaire aux constructeurs d’échapper à leurs obligations en matière de VEFA lors de la mise en copropriété. Acheteurs, une fois d...
Actualités de l'immobilier
La communauté professionnelle a tiré la sonnette d’alarme il y a longtemps, mais son discours s’est heurté à la volonté du gouvernement de ne voir que le coût comptable des aides, sans considération d...
Rédacteur Immobilier
22 décembre 2017
Actualités de l'immobilier
Evolution des prix, des taux de crédit, fiscalité, futur projet de loi…comment le secteur du logement aborde-t-il cette année 2018 ?1-Les principales nouveautésDans l'attente du futur projet de loi lo...
Actualités de l'immobilier
Actualités fiscales
Actualités des experts comptables
Au moment de la création d’une société civile immobilière, il faut opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Les éclaircissements d’Isabelle Arpaïa, avocat fiscaliste à Paris.Faire...

Les auteurs

Rédacteur Patrimoine
633 articles
Rédacteur Patrimoine n'a pas encore mis à jour sa biographie
Rédacteur Immobilier
376 articles
Rédacteur Immobilier n'a pas encore mis à jour sa biographie
verclytte Jean-Emile
192 articles
Mon parcours professionnel m'a permis d'exercer pl...
Rédacteur Fiscal
189 articles
Rédacteur Fiscal n'a pas encore mis à jour sa biographie
CABINET HA CONSEILS Alain AZEROUAL
133 articles
Mon parcours est assez atypique marqué par une exp...
GIFP CONSEIL - Bernard COLOMBIE
123 articles
Spécialiste en création de patrimoine depuis 1989,...
Agnès HECTOR - AVENIR & SÉRÉNITÉ PATRIMOINE
120 articles
Agnès HECTOR, diplômée notaire de l'Université de ...
Delphine Padovani d'Hautefort
115 articles
Je me présente : Delphine Padovani d’Hautefort, fo...
VALERIE MARCHIORI
110 articles
VALERIE MARCHIORI n'a pas encore mis à jour sa biographie
PRETRE CYRIL LE DÉVELOPPEUR DE PATRIMOINE
110 articles
Qui sommes-nous: A ce jour l’équipe du Développe...
3P CONSEILS - Sylvain PEZET
110 articles
3P CONSEILS - Sylvain PEZET n'a pas encore mis à jour sa biographie
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH
107 articles
INVICTUS PATRIMOINE - Riad BESSAH n'a pas encore mis à jour sa biographie
PROconseils 84 - Pascal DURVILLE
106 articles
Fort de plus de 10 ans d'expérience, PROconseils 8...
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET
99 articles
Stéphane DROUHAUD - OPTIMMO 17 - Partenaire exclusif PICHET n'a pas encore mis à jour sa biographie
LARIGAUDRIE Guy
98 articles
Parcours atypique…. - 17 années au sein de d...
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL
83 articles
ACTION FINANCE - Didier RAYNAL n'a pas encore mis à jour sa biographie
AMIGUES Jean-Pascal
64 articles
AMIGUES Jean-Pascal n'a pas encore mis à jour sa biographie
HEYLIANCE - Laurent de BADTS
57 articles
Dans le domaine de la gestion de patrimoine du par...
Leyla - CGPIGROUP
25 articles
Leyla - CGPIGROUP n'a pas encore mis à jour sa biographie
Christophe BOURDAJAUD
23 articles
Christophe BOURDAJAUD n'a pas encore mis à jour sa biographie
Jean-Luc MERIAUX
13 articles
Jean-Luc MERIAUX n'a pas encore mis à jour sa biographie
PATRIMOINE ET STRATEGIES - David RANO
12 articles
PATRIMOINE ET STRATEGIES - David RANO n'a pas encore mis à jour sa biographie
Philippe Agnelli
10 articles
Philippe Agnelli n'a pas encore mis à jour sa biographie
Breuil Sebastien Stephane
7 articles
Breuil Sebastien Stephane n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARCANE CAPITAL - Pierre-Adrien DELILLE
7 articles
ARCANE CAPITAL - Pierre-Adrien DELILLE n'a pas encore mis à jour sa biographie
COLLART DUTILLEUL Dominique
5 articles
COLLART DUTILLEUL Dominique n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARIEH BRUNSCHWIG
5 articles
ARIEH BRUNSCHWIG n'a pas encore mis à jour sa biographie
Poignon
4 articles
Poignon n'a pas encore mis à jour sa biographie
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN
4 articles
FC PATRIMOINE & CONSEILS - François CHOPLIN n'a pas encore mis à jour sa biographie
thierry cortey
2 articles
thierry cortey n'a pas encore mis à jour sa biographie
Mickael BLONDEL
2 articles
Mickael BLONDEL n'a pas encore mis à jour sa biographie
Aurélie ACHARD - CGPIGROUP
2 articles
Aurélie ACHARD - CGPIGROUP n'a pas encore mis à jour sa biographie
Editions Arnaud Franel
2 articles
Depuis 1987, j'accompagne comme éditeur et conseil...
Association EDC Laurent EVERAERE
2 articles
Association EDC Laurent EVERAERE n'a pas encore mis à jour sa biographie
FUNDHERO Crowdfunding
1 article
FUNDHERO Crowdfunding n'a pas encore mis à jour sa biographie
Miosotti
1 article
Miosotti n'a pas encore mis à jour sa biographie
Sébastien CHATROUSSE
1 article
Sébastien CHATROUSSE n'a pas encore mis à jour sa biographie
Xavier BAYON
1 article
Formateur Consultant spécialisé en Assurance de pe...
SIBRE MONIQUE sibre
1 article
SIBRE MONIQUE sibre n'a pas encore mis à jour sa biographie
Dominique Roulin
1 article
Dominique Roulin n'a pas encore mis à jour sa biographie
AFDI Franchise
1 article
AFDI Franchise n'a pas encore mis à jour sa biographie
ARRIBAS Dominique
1 article
ARRIBAS Dominique n'a pas encore mis à jour sa biographie
Nicolas Marquot
1 article
Nicolas Marquot n'a pas encore mis à jour sa biographie
Laurence Valette
1 article
Laurence Valette n'a pas encore mis à jour sa biographie
Thierry-Alexandre Gromand
1 article
Thierry-Alexandre Gromand n'a pas encore mis à jour sa biographie
Legrand
1 article
Legrand n'a pas encore mis à jour sa biographie

Bienvenue sur le réseau social de la gestion de patrimoine. Notre but est de rendre accessible le monde de la finance et de l'immobilier au plus grand nombre avec de l'éthique et surtout de la transparence.

Tout est entièrement gratuit et sans Pub ! nous ne vendons pas les données collectées.

Laisser nous votre Email (promis on ne vous spammera pas). Avec un compte vous aurez accès à toutes les fonctionnalitées du réseau social, du Blog, du Forum, de la messagerie privé et de la messagerie instantanée...

L'interactivité n'a jamais été aussi simple. Rejoindre cgpigroup c'est rejoindre une communauté éthique et transparente de particuliers et professionels du patrimoine.