Définition de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à réguler les augmentations de loyer afin d’éviter les abus et fluidifier le marché locatif français.

Cette mesure concerne les logements donnés en location sous le régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit des baux d’habitation consentis sur des locaux à titre de résidence principale (occupés plus de 8 mois dans l’année), qu’ils soient vides ou meublés.

Ainsi, sont exclus les baux commerciaux et autres types de baux professionnels, les locations saisonnières, les locations soumises à la loi de 1948, HLM ou celles portant sur des résidences secondaires.

Zones tendues

Sur certaines zones, appelées “zones tendues”, le loyer des biens immobiliers à titre de résidence principale est encadré entre deux mises en location sur le marché. L’augmentation est régulée et ne peut être supérieure à la valeur de l’indice IRL (indice de référence des loyers).

Le bien immobilier doit être proposé à la location moins de 18 mois avant le départ du dernier locataire (à défaut, le loyer pourra à nouveau être fixé librement, comme lors de la première mise sur le marché locatif). Il y a donc encadrement du loyer en cas de renouvellement du bail pour un même locataire ou lorsque deux locataires se succèdent dans le temps avec un intervalle de moins de 18 mois.

Pour savoir si le bien immobilier est situé en zone tendue, il suffit de consulter la liste des communes concernées telle que fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Il existe des exceptions qui permettent au propriétaire de fixer le loyer librement entre deux locations dans un intervalle de moins de 18 mois :

Le propriétaire réalise des travaux importants dans le logement sur les six derniers mois et le coût est supérieur à l’équivalent d’une année de loyer. Le propriétaire démontre que le montant du loyer est sous-évalué.

La fixation du loyer est libre sur tout le reste du territoire français situé hors de ces “zones tendues”, mais également concernant les autres types de baux, ou encore concernant les baux d’habitation à titre de résidence principale mis en location pour la première fois.

Loi Alur

Il existe un autre type d’encadrement des loyers : celui mis en place par la loi Alur du 24 mars 2014 et expérimenté sur les villes de Paris et Lille.

Cette mesure prévoit l’obligation, pour le propriétaire qui met son logement sur le marché de la location, de fixer un loyer respectant une fourchette de prix établie par m2 et en fonction :

du caractère vide ou meublé du logement, de son nombre de pièces, de la date de construction de l’immeuble, du quartier.

Tout au plus, il peut prévoir un complément de loyer en fonction de la valeur ajoutée (standing ou confort) d’un immeuble, d’un appartement ou de ses équipements.

L’avenir de ce dispositif polémique et vu comme entravant la liberté des propriétaires a été longuement discuté devant les tribunaux. Aux termes de plusieurs décisions des juridictions administratives, l’encadrement des loyers sur les agglomérations de Paris et de Lille a été annulé (CAA de Paris le 26/06/2018 et CAA de Douai le 03/07/2018).

Toutefois, ce dispositif devait être réintroduit avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi dite Elan n° 2018-2021 du 23 novembre 2018. C’est chose faite.

Les deux dispositifs d’encadrement des loyers se cumulent sur un même territoire : un bien situé en zone tendue sur Paris sera encadré par le plafonnement mais aussi par l’indice IRL lors de sa remise en location.

Encadrement des loyers et loi Elan

Avec la loi Elan (articles 139 et 140), l’encadrement des loyers type loi “Alur” est de retour. Il portera toujours sur les baux d’habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 y compris sur le nouveau bail “mobilité”.

En effet dans les “zones tendues”, les établissements publics de coopération intercommunale en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence pourront désormais demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers soit mis en place sur les territoires de leur ressort. Le champ des possibilités et d’application de l’encadrement des loyers est donc potentiellement plus vaste et laissée à l’appréciation de ces entités administratives.

Comment cela va-t-il fonctionner ? Il faudra que la démarche d’encadrement soit engagée par l’administration publique compétente sur le territoire donné (la mairie de Paris, la métropole de Lyon, etc.), son périmètre d’application devant être fixé par un décret ultérieur (notons que l’encadrement pourra désormais être appliqué à la seule échelle de la commune).

A Paris, l’encadrement des loyers a déjà été voté par le conseil municipal et devrait donc être de nouveau en vigueur sous les prochains mois. Son application est suspendue à la parution des plafonds de loyers. Notons qu’il ne s’appliquera qu’aux baux conclus après son entrée en vigueur.