Près de 1,3% sur 15 ans, 1,5% sur 20 ans, voire même 1,7% sur 25 ans ! Alors que les taux des crédits immobiliers atteignent des plus bas historiques, il devient tentant - et de plus en plus facile - de financer la totalité de sa future acquisition par le biais d’un emprunt. Prudence tout de même, car cette stratégie n’est pas forcément la plus judicieuse. En effet, dès lors que vous disposez d’une épargne dormante importante, il peut être plus rentable de la mobiliser pour financer une partie de votre acquisition et limiter le recours à l’emprunt.

De fait, si les taux des crédits sont historiquement bas, le corollaire est tout aussi vrai pour la rémunération de l’épargne. Que ce soit un Livret A ou un Livret de développement durable et solidaire (LDDS) qui rapportent seulement 0,75% net par an avec la perspective d’une glissade à 0,5%, ou les fonds euros des assurances vie dont le taux moyen ressort à 1,7% (soit à peine plus de 1,4% après les prélèvements sociaux) et dont la rentabilité devrait continuer de s’éroder, les placements sans risque ne rapportent plus que des clopinettes…

Du fait de ces faibles rendements, cette épargne pourra donc être davantage utile pour gonfler votre apport et faire baisser le recours à l’emprunt. Pour bien comprendre, prenons l’exemple type d’un couple disposant d’une épargne de 30.000 euros sur un contrat d’assurance-vie (rapportant 1,7% en rythme annuel hors CSG-CRDS) et souhaitant acquérir un bien d’une valeur de 250.000 euros avec des mensualités inférieures à 1.100 euros (taux d’assurance de 0,20% compris).

Dans le premier cas figure, notre couple décide de conserver son épargne : il emprunte à la banque 250.000 euros sur une durée de 25 ans au taux de 1,7% plus l’assurance. Ce qui lui permet de rembourser des mensualités de 1.065 euros, selon le simulateur de prêt immobilier Meilleurtaux.com.

Au bout de 25 ans, l’opération lui aura coûté 319.551 euros dont 250.000 euros de remboursement de capital, un peu plus de 57.000 euros de paiement d’intérêts et 12.500 euros de frais d’assurance. Dans le même temps, les 30.000 euros de son épargne revalorisés à 1,7% par an pendant 25 ans lui permettront de générer un gain net d’un peu plus de 13.000 euros (là encore en prenant comme hypothèse que les prélèvements sociaux n’évolueront pas sur la durée). Au terme des 25 ans, le groupe sera alors propriétaire de sa maison et disposera d’une épargne nette de plus de 43.000 euros.

Second cas de figure : notre couple investit cette fois la totalité de son épargne (30.000 euros) dans son bien immobilier. Il n’a donc plus qu’à emprunter 220.000 euros. Ce montant d’emprunt réduit lui permet de souscrire un crédit sur 20 ans au taux de 1,5% augmenté de 0,2 point d’assurance. Il devra alors verser des mensualités de 1.098 euros. Dans ce cas de figure, le coût total du crédit ressort à 263.520 euros (le capital à rembourser est moins élevé et par conséquent le coût des intérêts tombe à moins de 44.000 euros et la charge d’assurance est réduite à 8.800 euros). Au bout de ces 20 ans, le couple sera propriétaire de sa maison, mais n’aura pas reconstitué son épargne.

Pour mesurer l’avantage de cette opération par rapport à la première, nous avons alors considéré que notre couple pourrait investir sur les 5 années restantes, les 56.031 euros qu’il n’a eu pas eu à financer (coût total du crédit du premier cas de figure ‘319.551 euros’ - coût total du crédit du second cas de figure ‘263.520 euros’), ce qui représente des mensualités de près de 934 euros. En plaçant cette somme toujours sur le même contrat d’assurance vie, l’épargne constituée dépassera 58.000 euros après prélèvement sociaux, soit 15.000 euros de plus que dans le premier exemple.

Concrètement, pour un même effort financier, il peut être opportun de casser sa tirelire pour financer au maximum l’acquisition de sa résidence principale. Sur la durée, le gain réalisé sera d’autant plus substantiel que les taux de rémunération de l’épargne sont faibles. Si l’exemple avait été fait avec une épargne puisée dans des livrets réglementés, le gain au final serait supérieur de plus de 20.000 euros…