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Crédit : comment financer un achat dans le neuf

CGPIGroup-reseau-social-pro-du-patrimoine-et-immobilier Crédit : comment financer un achat dans le neuf

Les conditions d'emprunt pour un achat immobilier dans le neuf sont spécifiques. Ce qu'il faut savoir.

Qu'il s'agisse de la construction d'une maison individuelle ou de l'achat sur plan d'un appartement, le paiement de ce type de bien se fait de manière échelonnée au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Conséquence : contrairement à un crédit immobilier souscrit pour financer l'achat d'un logement déjà existant, le capital d'un prêt contracté pour l'acquisition d'un bien non encore sorti de terre (dit « prêt Vefa ») n'est pas débloqué en intégralité le jour de la signature authentique de l'acte d'achat mais progressivement. Et ce, à chaque appel de fonds adressé par le promoteur à l'acquéreur.

Une spécificité d'autant plus appréciable pour les emprunteurs, souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, « qu'ils ne commencent à rembourser le capital du prêt que lorsque le logement leur est livré. Autrement dit, le jour où ils en reçoivent les clefs ». Concrètement, dans le cadre d'un achat de résidence principale, ils n'ont donc pas à assumer les mensualités de ce crédit en plus des sommes qu'ils déboursent déjà pour se loger en attendant de pouvoir disposer de leur nouveau logement.

Et, dans le cadre d'un investissement, ils n'ont pas non plus à s'en acquitter avant de pouvoir commencer à chercher un locataire et, par là même, percevoir un loyer dont le montant compensera celui de l'échéance mensuelle du prêt.

Des taux attrayants

Mieux encore, côté taux, ces prêts Vefa n'ont rien à envier aux crédits amortissables classiques. Car s'ils sont, certes, un peu plus élevés, la différence reste minime. « En moyenne, il faut compter 0,10 % de plus », précise Anthony Blondel, directeur d'agences Empruntis au Havre, à Fécamp et à Paris. « Les banques réfléchissent en effet en termes de flux bancaires. Or, en matière de construction ou d'achat sur plan, il peut s'écouler jusqu'à 24 mois avant la livraison définitive du bien. Le déblocage des fonds se fait donc sur le long terme. La majoration appliquée leur permet par conséquent d'anticiper une éventuelle hausse des taux entre le jour du premier versement et celui du dernier. » Actuellement, il faut donc compter en moyenne autour des 1,30 % hors assurance sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,80 % sur 25 ans.

Quant aux conditions d'octroi, là encore, elles ne sont pas plus contraignantes que pour un prêt immobilier traditionnel. Du moins... pour ce qui est du dossier emprunteur. Mêmes documents à fournir (bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de comptes...), mêmes paramètres d'étude de la demande de financement (taux d'endettement, reste à vivre, comportement bancaire, apport personnel...), même obligations de garanties (hypothèque, caution...), la qualité du client est passée au crible selon les mêmes critères d'analyse.

Risque supplémentaire

En revanche, « pour ce qui est de la viabilité du projet à financer, les établissements bancaires se montrent beaucoup plus regardants », prévient Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Motif ? En avançant les fonds pour l'achat d'un logement en phase de construction, ils assument un risque supplémentaire. A savoir, la potentielle défaillance du constructeur. « Si les banques ne sont pas moins enclines à prêter, elles demandent néanmoins davantage d'assurances », reconnaît Anthony Blondel. Et plus particulièrement lors de la construction de maisons individuelles hors contrats CCMI qui, à la différence d'une promotion immobilière, ne bénéficie pas d'une garantie financière d'achèvement de la part du constructeur (c'est-à-dire d'une caution qui assure la finalisation des travaux même en cas de faillite ou de difficultés financières du promoteur).

« Outre la souscription par l'emprunteur d'une assurance dommages-ouvrages, les banques font en effet souvent appel à un organisme chargé de vérifier la solidité du constructeur et des différents intervenants sur le chantier tant en termes de compétences que de garanties. En cas de souci relevé, elles réclament alors une extension de couverture ou un changement de prestataire sous peine de refuser le prêt », détaille-t-il.

Seul bémol de ce type de prêt : les frais supplémentaires qu'il génère mécaniquement. Si le capital ne commence à être amorti qu'après le déblocage intégral des fonds, des intérêts sont en effet dus pour leur part dès le premier versement effectué par la banque. « Ces intérêts, dits 'intercalaires', sont calculés en appliquant le taux du prêt sur les fractions de crédit libéré à chaque appel de fonds du promoteur. Ils augmentent donc à chaque nouveau déblocage », explique Philippe Taboret.

Facture alourdie

En d'autres termes, ils viennent gonfler le coût du prêt ainsi souscrit car ils s'ajoutent à ceux que l'emprunteur doit normalement payer dès lors qu'il entame la phase de remboursement du capital. Maigre consolation, rien n'interdit aux particuliers ayant contracté un prêt Vefa de solliciter de leur banque un différé total de ces intérêts. C'est-à-dire, la possibilité de s'acquitter de l'intégralité des intérêts intercalaires le jour de la livraison de leur bien immobilier ou de les reporter sur le montant global emprunté.

Mais attention, à première vue très attractive, cette dernière solution alourdit encore un peu plus la facture. « En ajoutant cette somme au capital final, l'emprunteur finit par payer des intérêts sur les intérêts intercalaires », met en garde Anthony Blondel. Sans oublier, poursuit Maël Bernier, « que les mensualités de remboursement de ce type de prêt peuvent s'avérer au final plus élevées notamment si la période de remboursement s'entend construction comprise. La durée d'emprunt commençant à courir le jour de la signature de l'acte d'achat du logement et non celui de la remise des clefs, la période d'amortissement est réduite de la durée des travaux ». Exemple, un emprunteur qui souscrit un prêt de 20 ans pour financer l'achat sur plan d'un logement qui ne lui est livré que deux ans plus tard, voit ses mensualités de remboursement calculées comme s'il avait en réalité signé un crédit de 18 ans.

Concernant enfin les échéances de l'assurance-emprunteur, impossible d'y couper ni de les différer. Elles sont dues dès le premier déblocage des fonds et sont calculées sur la totalité du capital emprunté et non sur le montant des sommes versées progressivement par la banque.

Anne-Lise Defrance

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