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Comment s’endetter permet de "s'acheter" des revenus futurs

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Savez-vous qu’il est aussi possible de s’acheter des revenus futurs en se constituant un capital sans sacrifier son train de vie actuel ? C’est le principe de l’effet de levier. Il consiste à emprunter le plus possible tout en s’arrangeant pour que les revenus générés par le bien couvrent en partie ou en totalité la mensualité. L’effort est dosé en abaissant le montant de la mensualité grâce à l’allongement de la durée du crédit. L’opération est d’autant plus facile que les banques sont très désireuses de financer ce genre d’opérations. Et que certains placements offrent des rendements supérieurs à 4 %, qui compensent plus que largement le coût d’un crédit quasi gratuit. « Les taux autour de 1 % pourraient se banaliser avant l’été », confirme Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Pour Jonathan Dhiver, PDG de meilleurescpi.com, « c’est un moyen presque indolore de générer des revenus à terme. A condition d’avoir, pour les banques, un profil d’emprunteur, c’est-à-dire de ne pas déjà être endetté ou de ne pas faire partie des professions à risques, comme, par exemple, les travailleurs indépendants ».

Autre limitation : se concentrer sur les placements qu’on peut acheter à crédit. Ce qui exclut les valeurs mobilières, comme les actions, les obligations, les sicav, les FCP et la plupart des produits classiques, comme l’assurance-vie, le PEP ou le PEA. Reste l’immobilier, parfaitement adapté à ce montage. Fanny Seunes est une cadre de 39 ans, chargée des ressources humaines à la société chimique Ch. Hansen. Avec son mari Aurélien, elle souhaitait se constituer un patrimoine qui pourrait générer des revenus à terme. Le couple était devenu client de Boursorama à l’occasion du financement de leur résidence principale. Cette fois-ci, ils ont sollicité la banque pour financer l’achat d’une maison locative dans la vallée de Chevreuse. La banque a proposé un taux canon de 1,02 % sur quinze ans. Mais les remboursements mensuels (1 800 euros) excéderont de loin les loyers encaissés (1 000 euros). « C’est un gros effort d’épargne, » constate la jeune femme, « mais comme je fais en même temps 500 euros d’économies d’impôt par mois grâce à l’amortissement Pinel, notre dépense réelle n’est que de 300 euros par mois. » Elle aurait pu réaliser une opération totalement indolore pour sa trésorerie. Mais dans ce cas, elle aurait dû rallonger la durée de son prêt à dix-neuf ans pour faire tomber sa mensualité à 1 500 euros…

Du temps et de l’argent

Le problème avec des montages comme celui-là, c’est leur lourdeur. Il faut choisir avec soin son emplacement et éviter de surpayer son bien. Ce n’est pas toujours facile : dans le cas des montages à base d’immobilier neuf locatif, comme le Pinel, les intermédiaires multiplient les commissions, au détriment du produit. Certains vendeurs peuvent ainsi toucher plus de 10 % sur le prix de la vente. Un surcoût à l’achat que ne compense pas toujours l’avantage fiscal du Pinel. « Je vois aussi deux autres obstacles à l’achat en direct : le temps qu’il faut consacrer aux problèmes du quotidien et à la gestion, et le ticket d’entrée, qui est en général supérieur à 100 000 euros. » explique Olivier Sénéchal, un conseiller patrimonial qui investit aussi à titre privé. C’est ce qui explique le succès actuel des SCPI…

Les SCPI ne sont pas un nouveau produit. Elles existent depuis 1970. Ces sociétés détiennent et gèrent des immeubles puis distribuent leurs loyers à des détenteurs de parts. Avec deux avantages pour les particuliers. La répartition des risques, d’abord. Les SCPI détiennent un portefeuille diversifié, constitué de bureaux et de commerces. La lisibilité ensuite. Les résultats tournaient, l’an dernier, autour de 4,3 %. Certaines comme Corum Origin, avec 7,28 % en 2018, font mieux. Côté inconvénients, il y en a deux. La fiscalité, qui est celle de la pierre. Les loyers sont imposés au taux marginal du propriétaire. Si sa tranche est à 30 %, cela veut dire que ses loyers seront taxés à 30 % + 17,2 %. Soit 47,2 %. Presque la moitié des revenus ! Seconde difficulté : la liquidité. Elle n’est pas assurée par les gestionnaires. On ne peut revendre ses parts qu’à ceux qui veulent les acheter. Cela peut devenir difficile en cas de krach immobilier. Mais ce serait alors aussi le cas d’un logement « en dur ».

Flexible selon les revenus

Combien investir ? Cela dépend des revenus que vous espérez. Mais, comme le souligne Jean-Marc Peter, PDG de Sofidy, une des meilleures sociétés de gestion de SCPI, « pour obtenir 1 000 euros de revenus par mois à la retraite, un couple de 45-50 ans doit se lancer dans l’achat d’environ 250 000 euros de SCPI… » Rien n’empêche de se lancer plus tôt ou d’investir davantage. Pour ceux qui veulent des revenus plus tard, mais qui n’ont pas besoin d’en percevoir sur le moment ou qui craignent qu’ils ne soient trop imposés, il existe une dernière solution : le démembrement. Cela consiste à acheter des SCPI dont les loyers futurs ont été vendus à d’autres pour 10 ou 15 ans. Avantages : une grosse décote (jusqu’à 30 %) sur le prix d’achat, des loyers qui ne viennent pas s’ajouter aux autres revenus imposables mais qui sont versés dès que les revenus d’activité diminuent, c’est-à-dire à la retraite. Pour Pascale Baussant, fondatrice du cabinet de gestion de patrimoine Baussant Conseil « c’est une excellente solution, que je recommande à mes clients à hauts revenus, entre sept et dix ans avant leur départ en retraite ».

Savez-vous qu’il est aussi possible de s’acheter des revenus futurs en se constituant un capital sans sacrifier son train de vie actuel ? C’est le principe de l’effet de levier. Il consiste à emprunter le plus possible tout en s’arrangeant pour que les revenus générés par le bien couvrent en partie ou en totalité la mensualité. L’effort est dosé en abaissant le montant de la mensualité grâce à l’allongement de la durée du crédit. L’opération est d’autant plus facile que les banques sont très désireuses de financer ce genre d’opérations. Et que certains placements offrent des rendements supérieurs à 4 %, qui compensent plus que largement le coût d’un crédit quasi gratuit. « Les taux autour de 1 % pourraient se banaliser avant l’été », confirme Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Pour Jonathan Dhiver, PDG de meilleurescpi.com, « c’est un moyen presque indolore de générer des revenus à terme. A condition d’avoir, pour les banques, un profil d’emprunteur, c’est-à-dire de ne pas déjà être endetté ou de ne pas faire partie des professions à risques, comme, par exemple, les travailleurs indépendants ».

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