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Comment réagir lorsque votre locataire sous-loue sans autorisation?

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NOS CONSEILS - Louer son appartement ou sa maison lorsque l'on part en vacances ou en week-end est devenu une pratique courante… mais a priori illégale lorsque l'on est locataire. Car il s'agit alors d'une sous-location, interdite par la loi sans l'accord écrit du propriétaire.

Que le locataire loue tout le bien ou seulement une pièce, que la sous-location soit régulière ou ponctuelle, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'illégalité d'une sous location tant que le propriétaire ne lui a pas donné une autorisation écrite. L'accord indispensable de celui-ci doit porter sur le principe de la sous-location, mais aussi sur le montant du «sous-loyer», qui ne peut en aucun cas être supérieur au loyer versé par le locataire principal. Les locataires qui passent outre peuvent être très lourdement sanctionnés, comme plusieurs décisions de justice l'ont récemment montré.

1. Quelles sanctions risque le locataire?

Le propriétaire peut demander en justice la résiliation du bail qu'il a conclu avec le locataire et son expulsion, ainsi qu'une indemnisation. La résiliation du bail est généralement accordée par les juges, mais elle n'est pas systématique et dépend en grande partie de la bonne ou mauvaise foi du locataire, ainsi que du nombre et de la durée des violations constatées.

En ce qui concerne l'indemnisation allouée aux propriétaires, les magistrats n'accordaient, jusqu'à présent, des dommages et intérêts que si le propriétaire prouvait qu'il avait subi un préjudice: dans la mesure où ses loyers étaient payés et que le locataire ne causait pas de troubles au voisinage, les juges considéraient parfois qu'il n'y en avait pas. Mais récemment, plusieurs locataires ont été condamnés à indemniser leur propriétaire sur un autre fondement que le préjudice: ils ont dû lui payer un montant équivalent aux sommes perçues dans le cadre de la sous-location, les juges estimant sur la base de l'article 546 du Code civil que seul le propriétaire peut percevoir les «fruits» produits par son bien. Des locataires ont ainsi été condamnés à verser à leur propriétaire l'intégralité des revenus qu'ils avaient illégalement perçus sur plusieurs années (CA de Paris du 5-06-18, n° 16/10684 et TI de Paris du 24-10-18, n° 11-18211247). Une tendance qui va sans doute calmer les ardeurs des locataires imprudents et permet aux propriétaires d'être mieux indemnisés.

2. Quelle est la marche à suivre?

Le propriétaire doit rassembler des preuves de la sous-location. Si une copie d'écran (annonce, commentaires et avis des clients) est un bon début, elle n'est pas suffisante devant un tribunal pour obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation financière. Il faut demander à un huissier de la constater dans un procès-verbal. Le propriétaire doit ensuite écrire à son locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, pour le mettre en demeure de cesser ses agissements. Il peut, en outre, lui réclamer le décompte de toutes les sous-locations effectuées sur le ou les sites concernés et le remboursement des sommes perçues, en faisant valoir qu'à défaut, il saisira le tribunal en référé pour qu'il ordonne la communication de ces relevés. Parallèlement, le propriétaire a intérêt à écrire en recommandé au site qui a publié l'annonce de location, pour exiger qu'elle soit supprimée. Une fois en possession des relevés de sous-locations, le propriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir le paiement des sommes illégalement perçues et la résiliation du bail.

3. Le site peut-il être poursuivi?

La plateforme Internet qui a permis au locataire de sous-louer illégalement le bien n'a pas l'obligation de vérifier qu'il a reçu l'autorisation de sous-louer de son propriétaire. Le fait qu'elle publie une annonce n'est pas, en soi, répréhensible. En revanche, elle pourra être poursuivie en justice par le propriétaire séparément ou en même temps que le locataire: si elle n'a pas informé ce dernier de ses obligations de déclaration ou d'autorisation préalable auprès de l'administration pour louer en saisonnier et n'a pas obtenu de sa part une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations ; si elle l'a laissé louer le logement, constituant sa résidence principale, plus de 120 jours par an ; si elle n'a pas réagi à la mise en demeure du propriétaire lui demandant de retirer l'annonce.

Un nouveau type de bail, mis au point par Airbnb et l'agence Century 21, pourrait convenir aux propriétaires qui ne souhaitent pas autoriser la sous-location sans contrepartie: il prévoit que le locataire conservera 70 % des recettes, le propriétaire 23 % et l'agence immobilière 7 %.

 

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