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Comment échapper à l'impôt sur la fortune immobilière?

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L'IFI pénalise fortement les contribuables détenant principalement des actifs immobiliers. Ils sont aujourd'hui les seuls à demeurer taxés sur la fortune, avec un seuil de déclenchement de l'impôt fixé à 1,3 million d'euros et un barème dont la première tranche démarre à 800.000 euros. Comment réorganiser son patrimoine pour l'adapter au mieux aux contours de l'IFI et en faire baisser le poids?

● Vendre, un bon réflexe?

L'un des premiers réflexes est de se dessaisir d'une partie de ses actifs immobiliers taxables au profit d'actifs financiers qui, par définition, échappent à l'IFI: portefeuilles de titres, contrats d'assurance-vie… «Cela peut présenter un intérêt indéniable en termes de diversification pour ceux dont le patrimoine est trop lourdement investi en immobilier, surtout si la rentabilité des biens dont ils souhaitent se séparer est faible. Mais à l'inverse, s'il s'agit de biens qui affichent une belle rentabilité, leur cession n'est pas forcément opportune d'un point de vue patrimonial», conseille Charly Tournayre, ingénieur patrimonial chez Thésaurus.

» LIRE AUSSI - IFI: le barème de l'impôt sur la fortune immobilière pour 2019

Sans compter que cette approche peut s'avérer finalement plus coûteuse, si elle concerne des biens à forte plus-value que l'on détient depuis peu de temps, ils subiront une taxation supérieure au montant d'IFI payé chaque année.

● Donnez sans vous dépouiller

Si vous êtes dans une logique de transmission, c'est le moment de donner un logement - bien locatif, résidence secondaire - qui pèse dans votre base taxable à l'IFI à vos enfants ou petits-enfants. Ce bien sort ainsi de votre assiette taxable, tout en demeurant dans le patrimoine familial. La donation permet en outre d'échapper à la taxation de la plus-value. Autre technique possible, transmettre à un enfant majeur, pendant une durée limitée, l'usufruit d'un bien locatif.

«Dans la mesure où c'est l'usufruitier qui est imposable sur la valeur en pleine propriété, cela permet d'exclure la valeur de ce bien de l'assiette taxable à l'IFI du parent nu-propriétaire»

Claire Froger, avocate associée chez Jaberson

«Dans la mesure où c'est l'usufruitier qui est imposable sur la valeur en pleine propriété, cela permet d'exclure la valeur de ce bien de l'assiette taxable à l'IFI du parent nu-propriétaire, tout en permettant à l'enfant de bénéficier de revenus réguliers en lieu et place du versement d'une pension alimentaire», explique Claire Froger, avocate associée chez Jaberson, à Avignon. Attention, pour que l'administration fiscale ne remette pas cette opération en cause pour abus de droit, l'enfant donataire doit avoir réellement besoin des revenus procurés par l'immeuble.

● La solution: réinvestir dans de l'immobilier peu ou pas taxé

Placement de diversification par excellence, les terres, forêts, vignes, tout comme les parts de groupements fonciers forestiers (GFF), agricoles (GFA) ou viticoles (GFV) sont exonérés d'IFI à hauteur de 75 % de leur valeur. Vous pouvez aussi réorienter votre patrimoine immobilier vers la location meublée professionnelle. Pour que vos biens soient alors exonérés d'IFI, trois conditions doivent être réunies: la location meublée doit être votre activité principale, elle doit vous rapporter plus de 23.000 euros de recettes par an, et ces recettes doivent représenter plus de la moitié des revenus professionnels des membres de votre foyer fiscal. À réserver aux retraités et aux rentiers!

Vous pouvez enfin échapper, au moins provisoirement, à l'IFI en acquérant la nue-propriété d'un bien immobilier ou de parts de société civile de placement immobilier (SCPI). L'usufruit est acquis par un bailleur institutionnel pour une durée de 15 à 20 ans. En tant que nu-propriétaire, vous n'aurez pas à incorporer le bien ou les parts acquis dans votre patrimoine imposable à l'IFI.

 

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