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Comment déterminer le prix de mon appartement pour une donation ?

apple-2788662__340 Comment déterminer le prix de mon appartement pour une donation ?

Si vous vous apprêtez à faire une donation et qu’il s’agit d’un appartement, son estimation doit retenir toute votre attention. En effet, un bien sous-évalué au moment de la déclaration de donation peut vous faire risquer un redressement fiscal.

Pour estimer le prix d'un appartement, prenez en compte la valeur vénale

Lorsque vous souhaitez estimer la valeur d’un appartement en vue de réaliser une donation, vous devez tenir compte de sa valeur vénale. Il n’existe pas de définition précise et légale de la valeur vénale, mais il est possible d’en cerner la définition notamment d’après la jurisprudence. Les juges de la Cour de Cassation ont estimé que la valeur vénale d’un bien correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché, si l’on exclut toute valeur de convenance. Cette définition s’adresse notamment aux donateurs, puisque cela permet d’éviter que ces derniers ne déclarent une valeur arbitraire, qui serait inférieure à la valeur réelle du bien immobilier transmis et qui permettrait de réduire les droits de donation des donataires, à savoir les bénéficiaires de la donation.

 

Penchez-vous sur le prix du marché, mais pas seulement

Pour éviter de sous-évaluer l’appartement et attirer l’attention du fisc, il est important de commencer par étudier le marché immobilier local, de la ville, mais également du quartier où se situe l’appartement. Pour réaliser ce calcul rapidement, vous pouvez étudier les annonces de biens similaires, qui se situent dans le même quartier et qui présentent à peu près les mêmes caractéristiques en termes de surface, de standing, de prestations, etc. Mais vous ne devez pas vous arrêter aux prix du marché, car estimer le prix d’un bien nécessite de tenir compte d’un grand nombre de paramètres, telles que la superficie du bien, le nombre de pièces, de chambres, l’état général, l’exposition, mais également l’environnement direct, la proximité avec les transports, avec les commerces, les écoles, les espaces verts, etc. Le plus simple reste donc de faire appel à un agent immobilier qui va estimer la valeur de l’appartement en tenant compte de tous les critères indispensables et variés. N’oubliez pas de fournir un maximum d’informations au fisc au sujet de l’appartement, cela lui permettra de vérifier que l’estimation réalisée est fiable.

L’estimation d’un bien lors d’une donation est très importante

Si vous souhaitez faire une donation immobilière, sachez que l'estimation du bien est libre. C’est donc à vous de faire l’évaluation de l’appartement, et vous pouvez donc fixer le montant que vous souhaitez dans l’acte qui va constater le transfert de propriété à la personne à qui vous donnez l’appartement. Mais malgré cette liberté, l’administration fiscale peut parfaitement contester l’estimation que vous avez faite de l’appartement, et pourra recalculer sa valeur à la hausse. L’ennui, si le fisc estime que l’appartement a une valeur supérieure à celle que vous avez formulée, c’est qu’il va alors se baser sur ce nouveau montant pour calculer les droits d’enregistrement qu’elle aurait dû percevoir, et ces droits d’enregistrement seront même majorés d’intérêts de retard. Cela signifie que c’est la valeur réelle du bien qui prévaut lors du calcul des droits d’enregistrement, et cette règle ne change pas si vous avez mentionné un prix inférieur dans l’acte de donation.

Bon à savoir

L’estimation de l’appartement par un agent immobilier vous permet de prouver que vous avez effectué votre déclaration en toute bonne foi, à condition que vous ayez retenu l’estimation qu’il vous a faite. Vous aurez alors moins de risques de voir le fisc augmenter le montant estimé.

Si le bien est sous-estimé, vous risquez un redressement fiscal

Lorsque l’administration fiscale calcule les droits d’enregistrement, elle se penche alors sur le prix du bien qui a fait l’objet d’une donation. Si la valeur déclarée est inférieure au prix réel, le fisc doit alors apporter la preuve de la valeur de l’appartement avant de procéder à un redressement fiscal. Pour chercher cette preuve, généralement le fisc compare les prix de vente des biens similaires dans le même quartier, et étudie les caractéristiques de chaque bien. Si le fisc estime et prouve que vous avez bel et bien sous-évalué le prix de l’appartement, il va alors vous réclamer une régularisation des droits de donation, en calculant la différence entre la valeur que vous avez déclarée, et la valeur réelle calculée par le fisc. De plus, sachez que si le fisc estime que vous êtes de mauvaise foi, vous encourrez une majoration de 40 %, et si vous êtes soupçonné de manœuvres frauduleuses, cette majoration peut atteindre 80 %.

Donation-partage : pensez au frais de notaire

La donation-partage permet d’organiser la succession et d’éviter les éventuels conflits, et elle peut s’appliquer à des biens immobiliers comme un appartement. Dans ce cas, les héritiers ne se retrouvent pas en indivision jusqu’au partage du patrimoine du défunt. La donation-partage permet en effet de régler les conflits en amont, avant même l’ouverture de la succession, puisque les biens du défunt sont répartis entre les héritiers de son vivant. La donation-partage nécessite donc de réaliser un acte notarié, et cela entraîne des frais de notaire pour donation-partage immobilier. Ces frais de notaire sont calculés en fonction de la valeur de l’appartement :

  • Si l’appartement vaut moins de 6 500 €, les frais de notaire s’élèvent à 4,931 %.
  • Si la valeur de l’appartement est comprise entre 6 500 et 17 000 €, les frais de notaire s’élèvent à 2,034 %.
  • Si la valeur de l’appartement est comprise entre 17 000 et 60 000 €, les frais de notaire s’élèvent à 1,356 %.
  • Si l’appartement vaut plus de 60 000 €, les frais de notaire s’élèvent à 1,017 %.

Bon à savoir

Une donation peut être refusée par le bénéficiaire, il n’est pas obligé de l’accepter. Dans ce cas, les frais de notaire sont 1,5 fois moins élevés.

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