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Acheter une résidence secondaire à l'étranger, les astuces à connaître

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NOS CONSEILS - Acheter une propriété à l'étranger soulève de nombreuses interrogations légitimes. Coût de l'acquisition, de l'entretien, montant des taxes... Le Figaro vous explique comment transformer le projet d'achat de vos rêves en réalité.

Posséder un riad à Marrakech, une maisonnette de pêcheurs en Algarve ou encore une demeure patricienne dans le Péloponnèse vous fait rêver, mais vous n'avez pas encore osé franchir le pas. Vous vous posez, en effet de nombreuses - et légitimes questions. Les prix sont-ils avantageux? Quelles sont les protections juridiques? Comment financer le logement? Quelle va être la fiscalité? Vous êtes prêt au dépaysement mais pas à plonger dans l'inconnu!

1 Quel budget prévoir?

Investir dans un lieu de villégiature à l'étranger n'est pas forcément synonyme de budget élevé. Dans les destinations les plus appréciées des acheteurs français, il est possible d'acquérir un bien de caractère à partir de 300.000 euros. Pour cette somme, par exemple, vous trouvez de jolis riads avec 3 ou 4 chambres, une piscine et un petit hammam dans la médina de Marrakech, le quartier historique de la ville. En Grèce, vous pouvez devenir propriétaire d'une petite maison rénovée dans les Cyclades. À l'île Maurice, c'est le prix de 130 m² dans une copropriété de standing avec de vastes espaces verts et une piscine. En Floride, cette somme vous permet par exemple de vous offrir un appartement à Fort Lauderdale, surnommé la «Venise de l'Amérique» en raison de ses multiples canaux. Il s'agit d'une fourchette basse car certaines destinations exigent, d'emblée, une mise de fonds très importante. C'est le cas de Los Angeles où un petit appartement dans une résidence avec piscine se négocie autour de 500.000 dollars (463.000 euros, environ). Même s'ils ont baissé récemment, les tarifs restent également élevés à Tel-Aviv. Budgétez 600.000 dollars (autour de 520.800 euros) pour un appartement avec une chambre, 800.000 dollars (697.000 euros) avec deux chambres et plus d'un million de dollars (871.465 euros) pour disposer de trois chambres. Enfin, New York se révèle presque inabordable: le moindre studio vaut, au bas mot, un million de dollars…

2 Comment financer son achat?

Si vous avez besoin de financer votre acquisition à crédit, mieux vaut emprunter en France. Vous aurez la certitude de partir sur un crédit à taux fixe dont les niveaux sont aujourd'hui très bas. Vous éviterez aussi les mauvaises surprises inhérentes aux spécificités des prêts étrangers. De plus, certains pays peuvent se montrer très tatillons en matière d'apport personnel. Par exemple, les banques israéliennes ne financent pas de résidence secondaire si l'acheteur n'a pas, au moins, 40 % de fonds propres. Emprunter en France présente toutefois des contraintes. Ainsi, les taux de crédit sont un peu plus élevés pour une opération à l'étranger: de 1,95 à 2,35 % en moyenne alors que pour un achat dans l'Hexagone vous pouvez obtenir entre 1,05 et 1,45 %. Ce qui occasionne un surcoût d'environ 24.000 euros (hors assurance) pour un crédit de 300.000 euros sur une durée de 15 ans.

De plus, les organismes prêteurs n'acceptent pas de prendre une garantie réelle (hypothèque ou inscription de privilège de prêteur de deniers) sur un immeuble situé à l'étranger. Dans ce cas, vous devrez apporter en garantie un bien immobilier libéré de toutes dettes ou nantir un portefeuille de valeurs mobilières ou un contrat d'assurance-vie. Vous n'êtes pas en mesure d'apporter ces garanties? Il ne vous reste plus qu'à vous tourner vers une banque étrangère dont les conditions financières seront souvent moins favorables. Au Maroc, par exemple, on emprunte actuellement à 5 %.

3 De quelles protections bénéficient les acquéreurs?

Attention, à l'étranger, l'acquéreur immobilier est moins protégé qu'en France. Ainsi, le délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours après la signature de l'avant-contrat ou du contrat définitif n'existe pas. Pas plus, d'ailleurs, que la condition suspensive d'obtention du crédit. Et ce, même si vous avez un prêt émis par une banque française. Vous avez donc intérêt à inclure, dans le document que vous signez, des clauses protectrices. Sous réserve, bien sûr, qu'elles soient acceptées par le vendeur! En revanche, vous disposez souvent d'informations sur l'immeuble. En Grèce, par exemple, on vous remet un audit réalisé par un ingénieur, un diagnostic de performance énergétique et une attestation selon laquelle les mètres carrés surnuméraires par rapport au permis de construire (une habitude fréquente en Grèce il y a quelques années) ont bien été régularisés. Quel que soit le pays, pour éviter les chausse-trappes, mieux vaut passer par un intermédiaire bilingue reconnu. Vous éviterez, au moins, les incompréhensions liées à la langue.

 

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